Viager Occupé

Viager occupé : une solution pour compléter ses revenus.

La vente en Viager Occupé représente la grande majorité des ventes en viager en France (plus de 80%). Elle permet au propriétaire du bien immobilier de le vendre, de bénéficier d’un capital (bouquet) et d’un capital rente, et de conserver le droit d’usage et d’habitation du bien vendu.

Principe du viager occupéshutterstock_114479500

Contrairement à ce que l’on peut penser, l’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique de vente et sous réserve de satisfaire aux conditions définies au contrat. Le droit d’usage et d’habitation reste acquis au vendeur.

Les conditions de vente (répartition entre le bouquet et le capital rente) sont précisées par le vendeur et restituées sur la promesse puis l’acte authentique de vente.

Le bouquet est payé à la signature définitive. La rente est versée chaque mois et révisée annuellement pour être en accord avec le coût de la vie sur la base de l’indice choisi.

La vente en viager est très sécurisée. L’acquéreur est propriétaire des murs sous réserve de satisfaire aux conditions de la vente. En cas de défaut de paiement, le vendeur peut faire valoir les clauses lui permettant de récupérer son bien.

Les Deux Variantes du Viager Occupé

Il existe deux types de viager occupé selon que le vendeur se réserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) ou l’usufruit du bien.

1. La vente avec réserve du DUH – Droit d’Usage et d’Habitation.            Le vendeur conserve l’usage de son habitat à vie. Ce droit lui est personnel. En cas d’abandon du droit d’usage, il bénéficie d’un complément de rente dont les conditions sont établies avec le vendeur et précisées au contrat. L’intégralité des charges est transférée au compte de l’acquéreur qui peut disposer du bien sans toutefois pouvoir le vendre libre.

Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est régit par les articles 625 et suivants du Code Civil.

Important : Le contrat de vente en viager occupé prévoit avec détail les conditions de la libération anticipée du bien.

2. La vente avec réserve d’usufruit.                                                                   Elle permet au vendeur de conserver le droit d’utiliser le bien (l’usus) mais également de le louer et d’en percevoir des revenus au travers de loyers (le fructus).

D’après l’article 578 du code civil l’usufruit se définit comme le “droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance”.

La pleine propriété est reconstituée à l’extinction de l’usufruit, au décès du vendeur.

L’intérêt d’une telle vente pour le vendeur:

Quelle que soit le type de vente, l’intérêt du vendeur est de disposer immédiatement de fonds sous forme de capital et/ou de rentes lui permettant:

  • d’occuper son bien toute sa vie durant
  • de protéger son conjoint
  • d’améliorer son train de vie,
  • aider des proches,
  • optimiser sa succession.
  • de s’affranchir des charges et travaux incombant au propriétaire et de la taxe foncière (DUH)

La vente en viager nécessite l’accompagnement d’un expert maîtrisant les aspects financiers, fiscaux, garanties, répartition des charges, optimisation successorale, protection du conjoint…

Le choix d’un accompagnant n’ayant pas la parfaite maîtrise de ces différents sujets, peut avoir de graves conséquences pour le vendeur.

L’intérêt de l’acquéreur.Viager Occupé à Paris

Pour l’acquéreur, il s’agit d’un investissement moyen/long terme en bénéficiant:

  • d’une décote correspondant à un rendement.
  • De frais de notaires réduits.
  • de s’affranchir de la gestion et de la vacance locative
  • De se constituer un patrimoine immobilier sans fiscalité (hors IFI).

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