Les barèmes viager
A quoi servent-ils
Un barème viager sert à déterminer la répartition entre:
- La valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété, dans le cas de la vente en nue-propriété.
- La valeur économique et le droit d’usage et d’occupation (DUH), pour une vente en viager.
Le barème sert également au calcul de la rente viagère dont le taux est déterminé par l’espérance statistique de vie et un taux de rendement.
Il existe plusieurs barèmes mais ils ne sont pas tous applicable au viager.
Le barème 669 du CGI
Le barème 669 du CGI est un barème fiscal. Il est utilisé dans le calcul des droits de succession et de donation mais ne peut pas servir de base de calcul pour la vente en viager. Pour plusieurs raisons:
- La répartition entre la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété évolue par tranche de 10 ans. Ainsi une personne de 71 ans et une personne de 80 ans subissent la même répartition.
- Le barème ne tient pas compte du sexe du vendeur.
- Il ne tient pas non plus compte de l’espérance de vie d’un couple lorsque le viager porte sur deux personnes.
Le barème le plus usité en viager
Le barème DAUBRY est le barème le plus couramment utilisé. Il fait foi auprès des notaires.
Usufruit économique:
Sans faire référence à un barème, on peut calculer la valeur économique de son bien de manière cohérente en définissant la valeur de la nue propriété (*) comme une valeur à payer aujourd’hui pour obtenir la pleine propriété avec un taux de rendement sur le capital investi, sur la durée statistique de vie de la personne.
On va considérer que le rendement est stable avec une valeur vénale fixe.
NP = PP / (1+t)n
PP : Pleine propriété ; NP : Nue propriété ; t : taux de rendement ; n : durée statistique du démembrement.
(* Cette valeur change si on calcule la nue propriété avec réserve du droit d’usage et d’habitation et avec réserve d’usufruit car la répartition des charges est différente).
La plus simple des solutions est de se baser sur un barème qui fait référence en la matière. Le barème Daubry est souvent employé.
Vous souhaitez réaliser votre calcul pour vous assurer de l’intérêt de vendre en viager?
Le calcul ci-après est simplifié mais vous permet d’avoir un ordre de grandeur du bouquet et de la rente.
Calcul viager :
IL DIFFERE SI LE VIAGER EST LIBRE OU OCCUPE
Le prix de vente (BOUQUET + RENTE) d’un bien immobilier vendu en viager est complexe, trois paramètres doivent être pris en compte :
- La VALEUR VÉNALE du bien c’est la valeur estimée du bien sur le marché au jour de la vente ;
- L’âge du ou des vendeurs et donc leur espérance de vie statistique ;
- L’existence ou non d’une réserve d’occupation.
Approximation du calcul d'un viager libre :
Valeur vénale du bien = Bouquet + Rente
Schématiquement, en ajoutant la rente annuelle x nombre années d’espérance de vie du vendeur au montant du bouquet, on retrouve la valeur vénale du bien.
Approximation du calcul d'un viager occupé :
Valeur vénale du bien = Bouquet + Rente + DUH* *(droit d’usage et d’habitation)
Valeur vénale du bien – DUH = Valeur occupée (ou économique)
Valeur occupée = Bouquet + Rente
Schématiquement, en ajoutant la rente annuelle x nombre années d’espérance de vie du vendeur + bouquet + la valeur du droit d’usage et d’habitation, on retrouve la valeur vénale du bien.
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01 79 75 68 68, par mail à info@viager.com ou en complétant notre formulaire de demande d’étude sans engagement.
