Qu'est ce que le viager ?
Définition du viager
Le terme Viager vient du mot « viage », qui veut dire en vieux français « temps de vie ». Ce temps, n’est pas défini et reste aléatoire pour tous.
Le viager: un concept très ancien
Sous les empires Babylonien, Egyptien et Romain, le viager existait déjà.
En France, on le pratique depuis le Moyen-Age.
876 : Charles II introduit le viager.
1657 : Première table de mortalité réalisée par Christiaan Huygens. Premier calcul arbitraire de rentes viagères effectué par Jean Witt.
1661 : Edit royal limitant la vente en viager aux biens entre particuliers.
1662 : Charles IV de Lorraine vend son duché à Louis XIV contre une rente viagère de 200 000 écus.
1787 : Création de la Compagnie Royale d’Assurance.
1804 : Entrée en application du Code Civil légiférant le viager (articles 1968 à 1983).
1815 : L’Impératrice Marie Louise, épouse de Napoléon devient suite au Congrès de Vienne, Duchesse de Parme à titre viager.
1841 : Le Sultan Andriantsoly de Mayotte cède à la France, sa souveraineté sur Mayotte contre une rente de 1000 piastres.
Le viager aujourd'hui
La vente en viager est régie par l’article 1964 du code civil. La pleine acquisition d’un bien dépend d’un évènement incertain. On parle d’aléa. Un contrat viager comporte obligatoirement un évènement aléatoire tel que la durée d’occupation ou le paiement de la rente. Le viager peut s’appliquer à tout type de vente (immobilier, bateau, oeuvre d’art)
Une vente en viager est un contrat aléatoire – article 1964 du Code Civil.
Le viager, une transaction immobilière règlementée
Le viager est particulièrement bien réglementée afin de protéger le vendeur.
Les modalités qui régissent le contrat viager d’un acquéreur et d’un vendeur, sont détaillées dans l’avant-contrat et l’acte authentique.
L’acquéreur (appelé le Débirentier) verse au vendeur (le Crédirentier) une somme fixe, le bouquet, le jour de la signature de l’acte authentique et une rente mensuelle ou trimestrielle (libre accord des parties). Elle est effective le jour de la signature de l’acte notarié et s’arrête au décès du Vendeur.
La rente viagère est encadrée par les articles 1968 à 1983 du Code Civil.
Deux types de viager
Il existe essentiellement 2 types de viager immobilier:
Le viager Libre
L’acquéreur dispose du bien. Il peut l'occuper ou le mettre en location. Le vendeur, par le biais de ce type de vente, s'affranchit de toutes les charges et travaux, des vacances locatives, de la gestion des loyers impayés. Il perçoit une rente mensuelle jusqu'à son décès. Le viager libre est assez rare et représente environ 5 à 10 % des transactions.
Le viager occupé
Il représente plus de 90 % des biens vendus en viager. Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation. En contre-partie, le bien est mis en vente, valeur d'occupation déduite.
Autres ventes techniques:
La vente à terme:
Contrairement au viager, le paiement des mensualités est limité dans le temps.
La vente à terme s’apparente à un crédit vendeur. L’acquéreur verse au vendeur un capital et/ou des mensualités sur une période définie. A son terme, l’acquéreur n’a plus rien à payer.
La vente à terme peut être libre – l’acquéreur dispose du bien.
Elle peut être occupée – le vendeur conserve l’usage du bien.
La vente de la nue-propriété:
C’est ce qu’on appelle du démembrement de propriété.
La pleine propriété se décompose en Nue-propriété et usufruit. Le vendeur conserve l’usufruit du bien. Il a le droit de l’occuper (Usus) et de le louer afin d’en percevoir les fruits (Fructus).
L’acquéreur est le nu propriétaire. Il ne pourra disposer du bien qu’à l’extinction de l’usufruit.
Les avantages fiscaux du viager:
Seule une partie des rentes viagères à titre onéreux est soumise à l’impôt sur le revenu. Cette partie est fixée forfaitairement d’après votre âge lors du 1er versement de la rente.
À la date du 1er versement, la partie imposable est fixée de la manière suivante :
- 70 % si le vendeur est âgé de moins de 50 ans,
- 50 % si le vendeur est âgé de 50 à 59 ans,
- 40 % si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans,
- 30 % si le vendeur est âgé de plus de 69 ans.
Pour en savoir plus sur la fiscalité du viager, vous pouvez nous contacter ou consulter le site de l’administration fiscale
Si vous avez des questions sur le viager, vous pouvez-nous contacter sur notre standard ou nous envoyer un message
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