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Le Taux de Rente Viagère

Vous vous demandez probablement comment est fixé le taux de rente viagère?

Tout d’abord puisque le contrat de rente viagère a un caractère aléatoire, les parties sont libres de fixer à leur convenance le taux qui détermine à son tour le montant de la rente viagère.

D’après l’article 1976 du Code civil : “la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.”

Cependant, le montant de la rente viagère varie nécessairement en fonction :

  • de la valeur du bien et droits vendus ou du capital versé
  • de l’âge du crédirentier et de son état de santé;
  • des réserves que ce dernier a pu faire à son profit (droit d’usage et d’habitation, usufruit…)

La liberté des parties est donc absolue, dès l’instant du moins que le contrat est sincère, et ne dissimule pas, par exemple, un prêt consenti à un taux usuraire.

Peu importe que la rente fixée devienne une charge écrasante ou dérisoire, une fois fixée, le débirentier, en doit le paiement.

Cependant, la liberté du taux de rente n’est pas sans limite. Le contrat de viager doit en effet toujours rester aléatoire.

Il n’y a pas d’aléa si, par exemple, si le montant de la rente viagère est inférieur au taux normal qui serait appliqué au même montant en capital. Il a été jugé que dans de pareilles circonstances, il n’y avait pas d’aléa, donc pas de contrat de rente viagère à titre onéreux, mais peut être donation déguisée.

Par exemple, une somme de 100 000 euros, aliéné pour obtenir une rente viagère de 2 000 euros sur la tête d’un crédirentier de 80 ans représente une situation sans risque débirentier, puisqu’en plaçant son capital à un taux sans risque de 5%, le crédirentier obtiendrait la même rente, tout en conservant son capital.

En principe, pour apprécier un tel contrat, les tribunaux prennent en considération l’intérêt au taux légal. Cependant, cette règle n’est pas absolue.

Les tribunaux ont déjà annulé des contrats de rente viagère quand le vendeur est manifestement très âgé ou malade, même lorsque la rente est supérieure aux revenus de l’immeuble, car la constitution à titre onéreux de la rente viagère, sans véritable aléa est nulle sauf à démontrer l’intention de libéralité du crédirentier, l’acte étant considéré comme une donation indirecte.

Les bases de calcul de la rente

La rente étant la contrepartie d’un bien ou d’un capital abandonné, il est normal que le calcul ait comme base de départ la valeur de l’immeuble.

La rente viagère dépend de 4 facteurs

  1. La valeur vénale du bien vendu
  2. l’espérance de vie du vendeur
  3. l’état de santé du vendeur
  4. la rentabilité brute et nette du bien cédé

Analysons ces 4 facteurs :

  • la valeur de l’immeuble est une question de convention. Elle dépend notamment du marché immobilier local.
  • les tables de mortalité, établies pour la France par l’INSEE, indiquent pour une époque donnée le pourcentage de femmes et d’hommes qui décèdent aux différents âges. À partir de ces tables, de mortalité, les compagnies d’assurance ont établi des tables de durées de vie probable aux différents âges.
  • L’espérance de vie. Il est possible d’utiliser les barèmes des compagnies d’assurances, le Barème Daubry ou le barème VIAGER.COM.
  • L’état de santé. C’est un fait non négligeable, mais souvent difficile à traduire en chiffres, car le vendeur n’est jamais tenu d’en faire état.

Vous avez des questions sur le taux de rente viagère? N’hésitez pas à nous contacter.

 

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