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La Majoration de la Rente Viagère

Que ce passe-t-il si le vendeur en viager, qui n’a que le droit d’usage et d’habitation (DUH) décide de louer son bien (ce qui n’est pas autorisé)?  Et bien, il risque l’extinction DUH et devra libérer le bien. Ceci entraine la majoration de la rente viagère.

Le principe de la majoration de la rente viagère

Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le vendeur (crédirentier) se réserve le droit d’usage et d’habitation à vie sur le bien vendu. Cependant, il doit être envisagé la possibilité pour le vendeur de quitter les lieux par anticipation, ceci est par exemple le cas, lorsque le vendeur décide d’aller vivre en maison de retraite.

La clause stipulée dans l’acte de vente doit déterminer les conditions de cette libération par anticipation ainsi que le montant de la majoration à payer par l’acheteur (le débirentier) qui retrouve ainsi la jouissance totale du bien.

La libération anticipée du bien

Les causes de la libération anticipée

Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est un droit réel qui s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit (article 625 du Code civil). Le DUH est susceptible d’abandon volontaire qui constitue un acte unilatéral de renonciation.

Le vendeur peut renoncer à son DUH dans tous les cas de figure. Par exemple, si le vendeur doit partir en maison médicalisé pour des raisons de santé, mais il peut aussi libérer le bien car il a envie de s’installer dans une autre région. Le vendeur est libre de choisir.

Une volonté expresse du vendeur (le crédirentier)

Il ne doit pas y avoir ambiguïté sur la renonciation au DUH et toute clause en se sens est à éviter. La renonciation au DUH doit être sans équivoque du fait du caractère irrévocable de l’abandon du DUH qui entraîne une majoration de la rente viagère. En effet, le non-usage du bien par le crédirentier ne vaut pas renonciation à ce droit.

La cour de cassation, en son arrêt de la première chambre civile du 18 juin 1981 a indiqué que c’est l’abus de jouissance et non l’abandon des lieux par le titulaire du droit d’usage et d’habitation qui peut entraîner l’extinction de celui-ci. Un cas d’abus est par exemple la conclusion d’un bail ou le défaut d’entretien prolongé.

Un dernier cas de figure est l’impossibilité pour le crédirentier de manifester clairement son intention de libérer le bien par anticipation, du fait de son état de santé. Dans ce cas, seul les représentations du vendeur (le crédirentier) pourront en respect des règles de droit commun, demander au juge l’extinction du droit d’usage et d’habitation.

La majoration de la rente viagère

Lorsque le vendeur souhaite user de son droit d’usage et d’occupation et entraîner la majoration de la rente viagère, il devra en informer l’acheteur par lettre recommandée. Le vendeur devra exprimer de manière non équivoque sa volonté de quitter les lieux et informer le débirentier de la date de remise des clés ce qui détermine le moment effectif de la majoration de la rente viagère.

Cas particulier : le viager sans rente

Un bien en viager peut être vendu sans rente, dans ce cas le bouquet est égal à la valeur occupé.

Mais qu’en est-il dans ce cas de la majoration de la rente lors de l’abandon du DUH?

Il est en pratique fortement déconseiller de prévoir que le bien puisse être libéré sans contrepartie. En effet, lorsque la renonciation par anticipation du droit d’usage et d’habitation est envisagée dès l’acte de vente et qu’il n’est stipulé aucune contrepartie financière à la charge de l’acheteur, la renonciation sera considérée comme translative et sera donc assujettie aux droits de mutation.

L’administration fiscale pourrait également, le cas échéant, requalifier cette situation comme donation en apportant la preuve d’une intention libérale de la part du vendeur. L’abandon du droit d’usage et d’habitation par le vendeur entraîne la possibilité par l’acheteur de percevoir les revenus du bien et viendrait conforter les juges du fond dans leur interpretation de l’acceptation de ladite donation par le bénéficiaire.

Afin d’éviter toute requalification en donation de l’acte, il est donc conseillé de déterminer la contrepartie financière anticipé du bien et d’inclure le montant de à verser mensuellement lors d’un viager sans rente.

Quel est le montant de la majoration de la Rente Viagère ?

Ce montant est variable en fonction de la rente versée initialement. Lorsqu’il s’agit d’un viager avec rente, la majoration se situe généralement dans une fourchette de 20 à 35 % du montant de la rente viagère.

Lorsqu’il s’agit d’un viager sans rente, ce montant est déterminé par négociation, mais se rapport généralement à la valeur locative.

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One thought on “La Majoration de la Rente Viagère

  1. Manon dit :

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un viager et me retrouve dans une situation comme ci-dessus : une libération anticipée des lieux (Le vendeur est gravement malade et devenu totalement dépendant). Je peux donc récupérer totalement le bien. Mais j’ai eu la désagréable surprise, par courrier, d’être informé que la majoration de la rente viagère est de 100 % !…. Partout je peux lire que c’est habituellement de l’ordre de 20 à 30-35 %. Que puis-je faire pour contester cette majoration avec laquelle je ne suis évidement pas d’accord ? Dans l’acte de vente, rien n’avait été précisé à ce niveau, mais je juge cette majoration totalement hors norme et je désire la contester. Merci de votre écoute et de votre aide.
    Manon

    • Caron dit :

      J’ai vendu en 2009 un petit appartement 30000 euros de bouquet et 500 euros par mois qui sont devenus avec les années à 593 euros j’ai décidé de partir de laisser l’appartement j’aurai donc une ente augmentée de 30% j’ai fait beaucoup de frais dans cet appartement depuis sa vent je laisse tous les meubles mais la personne ne veut rien entendre pour me dédommager? Quoi faire? Autre chose ma rente continuerat elle à subir chaque année l’INC? Merci de m’aider cordialement. Astrid Caron

    • champy dit :

      Bonjour Manon,

      je suis dans le même cas de figure que vous!

      serait-il possible que nous échangions?

      cdt

  2. Kevin dit :

    Chere monsieur, un appartement que j’ai acheté à Paris à une clause de paiement anticipé dans le contrat; ce n’était pas un achat en viager, c’était plutôt un prêt de 15 ans avec une clause de paiement anticipé et que l’usifrite peut l’utiliser jusqu’au temps de son desces.

    Une partie du contrat contient une clause stipulant que si l’occupant part définitivement avant son décès, j’aurais le contrôle de l’appartement. Cependant, son paiement mensuel devrait être augmenté de 30%. J’essaie maintenant d’obtenir un prêt pour rembourser le solde hypothécaire à l’avance (paiement en anticipation).
    Je comprends que si l’occupant quitte l’appartement, une majoration de 30% est due si je lui fais encore les versements périodiques.
    Cependant, ma question est la suivante: si je paie en anticipation la solde du prêt (disons aujourd’hui) et dans 6 mois l’occupant quitte l’appartement pour se rendre dans une maison de retraite en raison d’une maladie grave et ne retourne plus dans l’appartement. Dans cette situation, est-ce que je dois payer la majoration de 30% (après avoir payé la solde intégrale) et si oui, comment serait-il calculé après avoir payé en anticipation?
    Merci
    Kevin

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