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Comment effectuer les calculs viagers ?

Dans cette conférence, je décris comment effectuer les calculs viagers et notamment les 4 étapes d’une étude viagère réussie.

Etape 1 : calculer la valeur du bien

La première étape est le calcul de la valeur du bien. Pour cela, il y a plusieurs options. On peut demander conseil à une agence immobilière ou un notaire. Il est également possible de se rendre sur le site Meilleuragents pour calculer la valeur du bien.

Par exemple, une femme possède un appartement de 80m2 situé au 79 avenue des champs Elysées.

En tappant dans Google “meilleurs agents 79 avenue des champs Elysées” on trouve un prix moyen au mètre carré de 12 127€ soit 12 000€ en arrondissant.

Etape 2 : calculer la valeur du DUH (Droit d’usage et d’habitation)

On calcule la valeur du droit d’usage et d’habitation en utilisant les barèmes viagers. Par exemple le barème Daubry, le barème VIAGER.COM  (qui est disponible ici : viager.com/baremes).

Le droit d’usage et d’habitation correspond à la valeur du “non loyer” que l’acheteur ne percevra pas. C’est en quelques sorte le manque à gagner de l’acheteur en viager ce qui lui permet d’acheter le bien immobilier avec une décote.

Dans notre exemple, la décote est de 31,4%. 

Etape 3 : calcul du bouquet

La troisième étape consiste en la détermination du montant du bouquet. Le montant du bouquet est déterminé par le vendeur en viager, cependant, il est recommandé de ne pas dépasser 25 de la valeur occupé du bien. En effet, le vendeur ne peut pas emprunter et augmenter le niveau du bouquet au dela de 25 à 30% limite la possibilité de trouver un acquéreur. Si le vendeur en viager souhaite beaucoup de bouquet, il vaut mieux opter pour vendre en “viager sans rente” ou en nue-propriété sans rente.

Etape 4 : déterminer le montant de la rente viagère en multipliant par le taux de rente viagère

Il s’agit  de la dernière étape lors des calculs viagers. Il convient de multiplier la valeur de capitalisation de la rente viagère par le taux de rente.

La valeur de capitalisation de la rente est calculée de la façon suivante :

Valeur de Capitalisation de la Rente = Valeur libre du bien – Valeur du Droit d’Usage et d’Habitation – Valeur du Bouquet

Dans notre exemple, la valeur libre du bien (FAI) est de 1 008 000€ et la valeur occupée est de 658 560€. La valeur du droit d’usage et d’habitation est donc 349 440€.

Dans notre exemple, le taux de rente est de 13,16%, ce qui donne une rente viagère mensuelle de 6 126€.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à me laisser un commentaire.

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