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Immobilier : investir dans une résidence de services ?

Lors d’un de mes précédents articles, j’ai commencé à expliquer les avantages et les inconvénients d’investir dans une résidence service. Pour les investisseurs cela peut être l’occasion d’obtenir un rendement intéressant et  des avantages fiscaux.

Mais est-ce réellement un bon plan ? Comment distinguer les bons investissements et surtouts quels sont les pièges à éviter lorsqu’on investit dans une résidence de service ?

Définition d’une résidence de service

Pour comprendre en deux mots l’avantage d’une résidence de services est qu’il s’agit d’un ensemble de logements non médicalisés qui peut s’adapter facilement à la perte d’autonomie des occupants.

Une résidence de service n’est pas un EHPAD (Sigle de établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) qui doit répondre à des normes très strictes.

Un EHPAD est un établissement médicalisé qui accueille des personnes âgées dépendantes (GIR1 à GIR6). La moyenne d’âge en EHPAD est de 85 ans.

En revanche, une résidence sénior est un établissement destiné à des personnes autonomes qui souhaitent pouvoir rester autonome le plus longtemps possible. En investissant dans une résidence sénior, l’acheteur espère pouvoir rester le plus longtemps autonome. Par exemple, s’il se retrouve en fauteuil roulant, l’occupant n’aura pas besoin de quitter la résidence de service pour aller dans un établissement médicalisé et pourra rester plus longtemps autonome. 

Les avantages de l’investissement dans une résidence de service

1) Un marché porteur

Les personnes âgées sont de plus en plus nombreuses. D’après l’INSEE en 2050, près d’un habitant sur trois aura plus de 60 ans, contre un sur cinq en 2005. Les statisticiens prévoient également un doublement du nombre de personnes âgées de plus de 85 ans 

Malgré la baisse de pouvoir d’achat des retraités ces dernières années, les personnes âgées ont un pouvoir d’achat important. Leur revenu disponible par ménage est supérieur à celui des jeunes. Ceci s’explique par le montant élevé des salaires versés durant les 30 glorieuses ainsi que par le faible taux de chômage à cette époque.

2) Une fiscalité intéressante

Dans un contexte de vieillissement de la population le gouvernement a mis en place plusieurs incitations fiscales.

  • Le statut LMNP : vous pouvez opter pour le  statut fiscal LMNP (loueur en meublé non professionnel) si au moins un de ces trois critères est validé : vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros par an, elles sont inférieures aux autres revenus du foyer, vous n’êtes pas inscrit(e) au RCS. Ce statut vous permet de déclarer les loyers perçus en tant que micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) réels simplifiés. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50%.
  • La loi Censi-Bouvard s’applique aux propriétaires de logements neufs en résidences de service. Cette loi est avantageuse car elle vous permet de récupérer l’ensemble de la TVA, soit 20 % de la valeur du bien et vous donne droit à une importante réduction d’impôts, à hauteur de 11 % du prix du bien, étalée sur plusieurs années (de 9 à 15 ans en fonction de la durée de votre engagement de location).

L’investissement dans une résidence de service est optimisé fiscalement et a une rentabilité en moyenne de 4 % à 6 % brut (hors impôt).

3) Faire confiance à un gestionnaire de qualité       

Le choix du gestionnaire est très important tant lors de votre investissement que lors de la revente de votre bien.

Je vous recommande de prendre un gestionnaire connu avec une forte solidité financière Par exemple pour investir dans une résidence service le groupe les Senioriales est une filiale de Pierre & Vacances, leader incontesté sur le créneau des résidences de tourisme et des locations de vacances. Il jouit aujourd’hui d’une notoriété forte et propose des programmes de qualité.

4) Pas de Gestion locative

Choisir un bon gestionnaire c’est s’assurer d’une bonne gestion de son bien mais aussi une revente plus facile de celui-ci. Étant donné que la valeur d’une résidence sénior est fortement dépendante du gestionnaire, il est fortement conseillé de choisir un logement géré par un gestionnaire reconnu.

Classement des gestionnaires de résidence sénior en France en 2018 :

  • Domitys: 89 résidences et 10 601 logements
  • Les Sénioriales : 68 établissements et 3 995 logements
  • Les Hespérides : 42 établissements et 3 416 logements
  • Les Villages d’Or : 41 établissements et 3 397 logements
  • Les Jardins d’Arcadie : 39 établissements et 3 736 logements

5) Une rentabilité élevée

L’investissement en résidence sénior possède une rentabilité comprise entre 4 et 5%, ce qui est très intéressant lorsque l’on sait que le livret A par exemple est à seulement 0,75%.

La plus-value réalisée lors de la cession vient augmenter le rendement total. Si le programme est bien placé, il profitera de la revalorisation du foncier qui augmente plus rapidement que l’inflation.

Les risques de ce type de placement

Le principal risque lié à l’investissement dans une résidence de service est lié au risque d’exploitation.

En effet, si l’exploitant de la résidence sénior fait faillite, vous pouvez perdre l’intégralité de votre placement car la chambre ne sera plus exploitée et ne sera peut être pas reprise par un autre. Le bien devient très difficile à revendre.

En outre, il est important de considérer ce type d’investissement comme long terme.

Si vous avez des questions sur le viager, la répartition des charges ou des calculs viagers, n’hésitez pas à contacter notre équipe au 01 79 75 68 68

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