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Vente en Viager : Répartition des Charges et des Travaux

Lors d’une vente en viager, la répartition des charges et des travaux constitue un point important qui mérite d’être défini clairement par le crédirentier et l’acquéreur. Le problème se pose surtout lors d’une vente en viager occupé.

Focus sur le droit d’usage

Lors d’une vente en viager libre, le débirentier qui devient immédiatement propriétaire et prend usage du bien immobilier dès la signature de l’acte de vente doit supporter toutes les charges. Par contre, lors d’une vente en viager occupé qui est une forme de transaction donnant au vendeur la liberté d’utiliser le bien immobilier jusqu’à son décès, les deux parties doivent se partager les charges. Notons que ce droit d’usage peut se montrer sous deux formes distinctes dont l’usufruit et le droit d’habitation. En ce qui concerne l’usufruit, c’est un droit réel grâce auquel, le crédirentier peut utiliser le bien immobilier à sa convenance. C’est-à-dire, il peut y habiter ou bien le mettre en location. Par contre, le droit d’habitation est un droit réel limité. Le vendeur ne peut en aucun cas mettre en location le bien immobilier.

La répartition des charges proprement dite

En général, la manière dont les charges et les dépenses sont reparties reste à peu près la même que ce soit lors d’une vente occupé avec une réserve d’usufruit ou d’habitation. Vu qu’il continue à utiliser le bien immobilier, le vendeur doit payer les frais des travaux d’entretien courants comme la maintenance de la chaudière et du système de plomberie, le ravalement de façade, l’installation de store, le remplacement des portes, des fenêtres et des serrures ainsi que l’entretien de l’espace vert. Son confort et sa sécurité en dépendent. Par contre, les grosses réparations sont à la charge de l’acquéreur. Ces travaux sont définis par l’article 606 du Code civil. Ils concernent particulièrement les rénovations importantes qui requièrent un budget conséquent comme la réparation et le remplacement des poutres, des couvertures et des éléments de la charpente ; la maintenance des digues et des murs de soutènement ainsi que la réparation des voûtes et des clôtures. En ce qui concerne le règlement des impôts fonciers, c’est le vendeur qui doit l’assurer dans le cas d’une vente avec réserve d’usufruit ; sauf en cas de clause contraire inscrite dans l’acte de vente. Il est effectivement possible que l’acquéreur accepte de rembourser chaque année l’impôt foncier au profit de l’occupant du lieu.

Les litiges concernant la répartition de charges

Même si la loi a défini au préalable les formules de répartition des charges et des travaux d’entretien lors d’une vente en viager occupé, nul n’est à l’abri d’un litige. Dans ce cadre, les deux parties sont tenues d’inclure dans le contrat une clause spécifique concernant ce thème. En effet, à défaut d’un accord légal et précis, l’acquéreur peut refuser de financer les grosses réparations mentionnées auparavant. Le crédirentier n’a pas le droit de le poursuivre en justice. Par contre, en cas d’existence d’une clause légale, il est bien possible d’obliger judiciairement le débirentier d’honorer ses engagements en faisant recours au savoir-faire d’un avocat.

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