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Pourquoi acheter une Résidence Senior ?

Une fiscalité attractive, un marché potentiel énorme, une demande en forte croissance…

Le rendement proche de 4% en moyenne peu intéresser des investisseurs. Cependant investir dans une résidence sénior présente des avantages et des risques.

La forte augmentation des plus de 60 ans qui vont atteindre 31% de la population en 2035 va vraisemblablement augmenter la demande pour les résidences séniors. Les EPADH commencent à être très recherchés Face à l’augmentation du coût de la vie et aux difficultés à trouver un lieu de vie propre, sécurisé et accessible, le concept de la résidence sénior peut parfois tirer sont épingle du jeu.

Il s’agit par exemple des résidences sénioriales qui ne sont pas uniquement un logement, mais des lieux de vie où il est possible de faire de nombreuses connaissances.

L’avantage d’une résidence Sénior se trouve en grande partie dans les services proposés. Face au vieillissement de la population, il convient de se poser la question s’il y aura assez de résidences séniors disponibles à l’achat.

Voici nos conseils pour investir dans une résidence senior.

Toutes les résidences seniors ne se valent pas

Les principaux critères pour le choix d’une résidence sénior sont les services, la localisation et l’accessibilité.

Par exemple, les Ehpad sont des établissements médicalisés qui doivent avoir obtenu un agrément. En effet, la Direction des affaires sanitaires et sociales (Ddass) doit donner son permis pour leur construction. Leur nombre est donc surveillé, ce qui n’est pas le cas des résidences seniors.

Lors de l’investissement dans une résidence sénior, comme les senioriales, l’importance est la qualité du programme ainsi que sa gestion. Il est donc important que vous ayez bien pris connaissance de tous les éléments du dossier avant d’investir.

Il faut aussi faire votre Due diligence sur les qualités de l’exploitant du programme et pas juste du promoteur.

Comme lors d’un achat en viager, il faut bien comprendre la répartition des charges dans le contrat de bail. La répartition des charges sera précisée dans le contrat de bail.

Pensez à la revente de votre Résidence Senior

Même si cela peut paraître contre intuitif, Je vous conseil de penser lors de votre achat à la revente de votre résidence senior. En effet de nombreuses personnes ont investit dans des programmes où la revente s’avère plus difficile que prévu.

Pour éviter cela pensez aux différents facteurs qui influencent un achat immobilier. Localisation, accessibilité et services sont les maîtres mots.

Les avantages fiscaux peuvent êtres intéressants

Lorsque vous investissez dans une résidence senior, vous récupérez la TVA de 20% car il s’agit du statut de loueur meublé.

Il existe un second avantage fiscal : le mécanisme de l’ARD ( Amortissement Réputé Différé) qui vous permet de toucher vos loyers nets d’impôts durant une période comprise entre 20 et 25 ans

Un achat ou investissement prévoyant

L’avantage d’une résidence senior est qu’elle est adaptée à la perte progressive d’autonomie. Cela permet à une à une personne tout à fait autonome de s’installer dans ce type de logement.

Les résidences séniors permettent donc aux à certaines personnes d’anticiper leurs futurs besoins. Ceci est plus facile à faire lorsqu’elles sont encore valides.

Si l’état de santé d’une personne en résidence sénior se dégrade, elle pourra vraisemblablement être prise en charge plus longtemps dans une résidence sénior que si elle était à domicile en France.

En s’installant dans une résidence senior, il sera donc possible de retarder l’admission dans un établissement spécialisé. La résidence senior sera par exemple souvent pourvu de facilité d’accès pour les personnes en fauteuil roulant et les services tels que la livraison de repas permettent de rester plus longtemps à domicile.

La sélection du programme : ne vous précipitez pas

Afin d’éviter les mauvaises surprises, il est important de se poser les bonnes questions lors de l’investissement dans un programme de résidence senior.

Voici quelques questions à vous posez afin d’éviter les pièges:

1) Depuis quand cette résidence est-elle ouverte ? Si cela fait longtemps qu’elle est ouverte, il est intéressant de voir le taux d’occupation ainsi que l’état général des bâtiments. Comment le programme a-t-il vieillit ? Y-a-t-il d’importants travaux de rénovation à prévoir au sein de la résidence ?

Si la résidence est ouverte depuis quelques années, le taux d’occupation est extrêmement important. Si celui-ci est bas, le gérant du programme a peut être du mal à faire la promotion de la résidence. Un groupe peut avoir plus de facilités car il a davantage de moyens de financer des campagnes de promotion du programme.

2) Si il s’agit d’une VEFA, il vous faudra prévoir le financement afin de pouvoir faire face à la période où vous n’allez pas recevoir de loyer. Il faut donc prévoir la trésorerie suffisante afin d’éviter les mauvaises surprises.

3) Quel est le montant à vous acquitter obligatoirement chaque mois? Si le bien n’a pas de locataire, vous devrez payer mensuellement les charges qui peuvent être élevées. Il convient de bien anticiper ce risque lors de l’achat d’une résidence senior.

Si vous avez des questions sur le viager, la répartition des charges ou des calculs viagers, n’hésitez pas à contacter notre équipe au 01 79 75 68 68

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Vendre un Bureau en Viager !

Dans cette vidéo, j’explique le cas d’un client qui souhaite vendre un bureau en nue-propriété avec une réserve d’usufruit pendant 10 ans. 

Le bien sera donc libre dans 10 ans.

Voici la vidéo qui explique les caractéristiques de la transaction :

Voici les avantages pour le vendeur : 

  1. Le vendeur conserve la possibilité d’utiliser le local commercial pendant 10 ans et donc de poursuivre son activité.
  2. Le vendeur dégage  de l’argent qu’il peut utiliser pour financer son entreprise ou un autre projet de rénovation. Il pourra par exemple, rénover un autre bien immobilier.

Voici les avantages pour l’acheteur: 

  1. L’acheteur achète un bien avec une décôte intéressante car le vendeur bénéficie d’une réserve d’usufruit. Il achète donc moins cher un local situé dans un emplacement idéal et réalise un placement sécurisé.

Vous avez un projet de vente en viager?

Nos experts sont à votre écoute au 01 79 75 68 68. 

 

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[VIAGER] Attention à la FAILLITE de l’acheteur (débirentier)

Cette vidéo explique les conséquences de la faillite de l’acheteur en viager lorsque le débirentier est une société commercial (SAS, SA, SARL).

Voici la question de Monique :

“Bonjour Erik,

Depuis 1 an je suis sur internet vos messages et conseils à propos des viagers.
J’arrive en signature de la vente en viager de mon appartement, mardi prochain.

Or depuis quelques jours, j’apprends que l’acquéreur n’est plus une personne physique, mais une SARL qui se substitue à lui.

En cas de faillite de la SARL, j’imagine que les garanties, privilège du vendeur et clauses résolutoires ne sont plus les mêmes.
Ma question est la suivante : sur quoi, sur quelle jurisprudence,  je dois m’appuyer  pour l’inscrire dans l’acte de vente.
Bien cordialement.
Monique”.

Pour en savoir plus sur le viager, n’hésitez pas à me laisser un commentaire.

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Comment effectuer les calculs viagers ?

Dans cette conférence, je décris comment effectuer les calculs viagers et notamment les 4 étapes d’une étude viagère réussie.

Etape 1 : calculer la valeur du bien

La première étape est le calcul de la valeur du bien. Pour cela, il y a plusieurs options. On peut demander conseil à une agence immobilière ou un notaire. Il est également possible de se rendre sur le site Meilleuragents pour calculer la valeur du bien.

Par exemple, une femme possède un appartement de 80m2 situé au 79 avenue des champs Elysées.

En tappant dans Google “meilleurs agents 79 avenue des champs Elysées” on trouve un prix moyen au mètre carré de 12 127€ soit 12 000€ en arrondissant.

Etape 2 : calculer la valeur du DUH (Droit d’usage et d’habitation)

On calcule la valeur du droit d’usage et d’habitation en utilisant les barèmes viagers. Par exemple le barème Daubry, le barème VIAGER.COM  (qui est disponible ici : viager.com/baremes).

Le droit d’usage et d’habitation correspond à la valeur du “non loyer” que l’acheteur ne percevra pas. C’est en quelques sorte le manque à gagner de l’acheteur en viager ce qui lui permet d’acheter le bien immobilier avec une décote.

Dans notre exemple, la décote est de 31,4%. 

Etape 3 : calcul du bouquet

La troisième étape consiste en la détermination du montant du bouquet. Le montant du bouquet est déterminé par le vendeur en viager, cependant, il est recommandé de ne pas dépasser 25 de la valeur occupé du bien. En effet, le vendeur ne peut pas emprunter et augmenter le niveau du bouquet au dela de 25 à 30% limite la possibilité de trouver un acquéreur. Si le vendeur en viager souhaite beaucoup de bouquet, il vaut mieux opter pour vendre en “viager sans rente” ou en nue-propriété sans rente.

Etape 4 : déterminer le montant de la rente viagère en multipliant par le taux de rente viagère

Il s’agit  de la dernière étape lors des calculs viagers. Il convient de multiplier la valeur de capitalisation de la rente viagère par le taux de rente.

La valeur de capitalisation de la rente est calculée de la façon suivante :

Valeur de Capitalisation de la Rente = Valeur libre du bien – Valeur du Droit d’Usage et d’Habitation – Valeur du Bouquet

Dans notre exemple, la valeur libre du bien (FAI) est de 1 008 000€ et la valeur occupée est de 658 560€. La valeur du droit d’usage et d’habitation est donc 349 440€.

Dans notre exemple, le taux de rente est de 13,16%, ce qui donne une rente viagère mensuelle de 6 126€.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à me laisser un commentaire.

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Le Taux de Rente Viagère

Vous vous demandez probablement comment est fixé le taux de rente viagère?

Tout d’abord puisque le contrat de rente viagère a un caractère aléatoire, les parties sont libres de fixer à leur convenance le taux qui détermine à son tour le montant de la rente viagère.

D’après l’article 1976 du Code civil : “la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.”

Cependant, le montant de la rente viagère varie nécessairement en fonction :

  • de la valeur du bien et droits vendus ou du capital versé
  • de l’âge du crédirentier et de son état de santé;
  • des réserves que ce dernier a pu faire à son profit (droit d’usage et d’habitation, usufruit…)

La liberté des parties est donc absolue, dès l’instant du moins que le contrat est sincère, et ne dissimule pas, par exemple, un prêt consenti à un taux usuraire.

Peu importe que la rente fixée devienne une charge écrasante ou dérisoire, une fois fixée, le débirentier, en doit le paiement.

Cependant, la liberté du taux de rente n’est pas sans limite. Le contrat de viager doit en effet toujours rester aléatoire.

Il n’y a pas d’aléa si, par exemple, si le montant de la rente viagère est inférieur au taux normal qui serait appliqué au même montant en capital. Il a été jugé que dans de pareilles circonstances, il n’y avait pas d’aléa, donc pas de contrat de rente viagère à titre onéreux, mais peut être donation déguisée.

Par exemple, une somme de 100 000 euros, aliéné pour obtenir une rente viagère de 2 000 euros sur la tête d’un crédirentier de 80 ans représente une situation sans risque débirentier, puisqu’en plaçant son capital à un taux sans risque de 5%, le crédirentier obtiendrait la même rente, tout en conservant son capital.

En principe, pour apprécier un tel contrat, les tribunaux prennent en considération l’intérêt au taux légal. Cependant, cette règle n’est pas absolue.

Les tribunaux ont déjà annulé des contrats de rente viagère quand le vendeur est manifestement très âgé ou malade, même lorsque la rente est supérieure aux revenus de l’immeuble, car la constitution à titre onéreux de la rente viagère, sans véritable aléa est nulle sauf à démontrer l’intention de libéralité du crédirentier, l’acte étant considéré comme une donation indirecte.

Les bases de calcul de la rente

La rente étant la contrepartie d’un bien ou d’un capital abandonné, il est normal que le calcul ait comme base de départ la valeur de l’immeuble.

La rente viagère dépend de 4 facteurs

  1. La valeur vénale du bien vendu
  2. l’espérance de vie du vendeur
  3. l’état de santé du vendeur
  4. la rentabilité brute et nette du bien cédé

Analysons ces 4 facteurs :

  • la valeur de l’immeuble est une question de convention. Elle dépend notamment du marché immobilier local.
  • les tables de mortalité, établies pour la France par l’INSEE, indiquent pour une époque donnée le pourcentage de femmes et d’hommes qui décèdent aux différents âges. À partir de ces tables, de mortalité, les compagnies d’assurance ont établi des tables de durées de vie probable aux différents âges.
  • L’espérance de vie. Il est possible d’utiliser les barèmes des compagnies d’assurances, le Barème Daubry ou le barème VIAGER.COM.
  • L’état de santé. C’est un fait non négligeable, mais souvent difficile à traduire en chiffres, car le vendeur n’est jamais tenu d’en faire état.

Vous avez des questions sur le taux de rente viagère? N’hésitez pas à nous contacter.