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La Majoration de la Rente Viagère

Que ce passe-t-il si le vendeur en viager, qui n’a que le droit d’usage et d’habitation (DUH) décide de louer son bien (ce qui n’est pas autorisé)?  Et bien, il risque l’extinction DUH et devra libérer le bien. Ceci entraine la majoration de la rente viagère.

Le principe de la majoration de la rente viagère

Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le vendeur (crédirentier) se réserve le droit d’usage et d’habitation à vie sur le bien vendu. Cependant, il doit être envisagé la possibilité pour le vendeur de quitter les lieux par anticipation, ceci est par exemple le cas, lorsque le vendeur décide d’aller vivre en maison de retraite.

La clause stipulée dans l’acte de vente doit déterminer les conditions de cette libération par anticipation ainsi que le montant de la majoration à payer par l’acheteur (le débirentier) qui retrouve ainsi la jouissance totale du bien.

La libération anticipée du bien

Les causes de la libération anticipée

Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est un droit réel qui s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit (article 625 du Code civil). Le DUH est susceptible d’abandon volontaire qui constitue un acte unilatéral de renonciation.

Le vendeur peut renoncer à son DUH dans tous les cas de figure. Par exemple, si le vendeur doit partir en maison médicalisé pour des raisons de santé, mais il peut aussi libérer le bien car il a envie de s’installer dans une autre région. Le vendeur est libre de choisir.

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Viager et taxe foncière

Lors d’un achat en viager, la taxe foncière est due par l’acheteur (le débirentier) s’il a conservé le droit d’usage et d’occupation (DUH). En revanche, si le vendeur décide de Femme heureuseconserver l’usufruit, il sera redevable de la taxe foncière.

L’article 1399 du Code Général des impôts prévoit que toute propriété foncière, bâtie ou non bâtie, doit être imposée dans la commune où elle est située. Le redevable de la taxe foncière est le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’acheteur sera donc redevable de la taxe foncière que le viager soit libre ou occupé. Si l’acheteur n’a pas été propriétaire du bien durant toute l’année, il conviendra d’effectuer un prorata temporis pour l’année de réalisation de l’opération.

Par exemple, un acheteur achète un viager occupé le 30 juin et le montant de la taxe foncière est de 1 000 euros. La répartition de la taxe foncière lors de cet achat en viager sera donc partagée de la manière suivante : 500 euros (la moitié) pour le vendeur et 500 euros pour l’acheteur.

Usufruit et taxe foncière

Si le vendeur souhaite conserver l’usufruit de son bien lors de la vente de son bien. Cela sera alors au vendeur de payer la taxe foncière, sauf si une clause contraire a été prévue dans l’acte notarié.

En effet, il peut être prévu que même si le vendeur conserve l’usufruit, l’acquéreur s’engage à rembourser la taxe foncière au vendeur.

Pour rappel, l’usufruit permet de louer son bien à un tiers alors que le droit d’usage et d’occupation est plus restrictif. En ne conservant que le droit d’usage et d’occupation, le vendeur ne peut utiliser son bien que pour ses propres besoins ainsi que ceux de sa famille.

Conclusion

Si le vendeur a conservé le droit d’usage et d’occupation, alors la taxe foncière devra être payé par l’acheteur. En revanche si le vendeur décide de conserver l’usufruit, il devra payer la taxe foncière sauf si une clause contraire a été prévue dans l’acte notarié.

Si vous avez un projet d’achat ou de vente en viager, n’hésitez pas à nous contacter. Un conseiller expert en viager sera vous répondre.

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Indexation de la rente viagère

Le paiement de la rente viagère par l’acheteur au vendeur en viager sur une durée incertaine doit prendre en considération l’inflation afin que le contrat ne s’en trouve pas déséquilibré. Les rentes viagères sont donc indexées annuellement. calculs

Le principe de l’indexation est posé par l’article 1er de la loi 49-420 du 25 mars 1949. En effet, celui-ci expose que « les rentes viagères ayant pour objet le paiement par des personnes physiques ou morales de sommes fixées en numéraire soit moyennant l’aliénation en pleine propriété ou en nue-propriété d’un ou plusieurs biens corporels, meubles ou immeubles, ou d’un ou plusieurs fonds de commerce, en vertu d’un contrat à titre onéreux ou à titre gratuit sont majorées de plein droit… ».

Il est donc obligatoire d’indexer la rente viagère. Cependant le choix de l’indice est libre aux parties car la rente viagère est considérée comme ayant un caractère alimentaire (alinéas 3 et 4 de l’article L112-2 du code monétaire et financier).

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Fiscalité : Viager et Plus-values

Lorsqu’on vend en viager, il vaut mieux savoir quel sera le montant de l’imposition de la plus-value. En effet, la fiscalité peut Fiscalité du viagerfortement impacter le bénéfice réalisé. Et il est utile de se rappeler que la vente en viager constitue une cession d’immeuble à titre onéreux.

Pour le vendeur en viager, dans la quasi-totalité des cas, la vente en viager porte sur la résidence principale du vendeur, celui-ci n’a donc généralement pas d’impôt sur la plus-value à payer.

S’il s’agit d’une résidence secondaire, il faut se rappeler que la vente en viager restant une vente immobilière, le vendeur est soumis, comme pour une vente classique, au régime des plus-values immobilières.

La vente immobilière en viager est considérée fiscalement comme la vente d’un bien immobilier à titre onéreux au titre de l’article 150U du code général des impôts.

La résidence principale n’est pas imposée

S’il s’agit de la résidence principale, l’article 150 U II 1er du Code Général des impôts prévois explicitement que l’exonération-bénéfice aux biens qui constituent la “résidence principale du cédant au jour de la cession”.

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Vendre en Viager à son Neveu ?

 

Vous vous êtes probablement déjà posé la question :  si l’on n’a pas d’enfants, qui hérite et à qui peut-on transmettre notre patrimoine. Est-il possible de vendre en viager à son neveu et à quelles conditions?

Voici une courte vidéo qui explique que le fisc se montre très méfiant lors de ventes en viager en famille, et considère souvent que la prétendue vente en viager cache en réalité une donation déguisée. Le montage d’une telle opération nécessite donc de s’entourer de précautions particulières et notamment d’être sûr que le prix a bien été fixé aux conditions du marché et que la rente est effectivement payée.

Souvent il est déconseiller de vendre en viager en famille sauf à vouloir prendre le risque d’aller au conflit avec le Fisc.

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Non-paiement de la rente viagère : que faire ?

Pour le vendeur en viager, un défaut de paiement de l’acheteur de la rente viagère peut donner lieu à de sérieux problèmes financiers. Même si les défauts de paiement des acheteurs sont assez rares. C’est une perte de revenus brutale et imprévisible.

Voici quelques astuces afin de les éviter et de trouver une solution lorsque l’acheteur arrête de payer la rente.

1. Éviter le défaut de paiement de la rente viagère

Lors de la signature de l’acte chez le notaire, il est nécessaire de prendre les mesures afin de se protéger contre les défauts de paiement :

  • Ne pas oublier la clause résolutoire dans le contrat de viager : si l’acheteur ne paie pas la rente, le vendeur (le crédirentier) récupérera la propriété de son bien.
  • Inscrire le privilège du vendeur au registre des hypothèques ceci permet au vendeur, d’être payé en priorité si l’acheteur fait défaut.

hypothèque de premier rang

  • Même si les contrats d’assurance en viager sont encore très peu développés, je pense qu’à l’avenir, il sera de plus en plus possible de demander à l’acheteur de souscrire à une assurance, qui pourra prendre le relai lors du non-paiement des rentes par l’acheteur. Un assureur, Solly Azar, spécialisé en marchés de niche avait mis en place le contrat Garentimmo qui assure au vendeur la prise en charge de la procédure de recouvrement et une indemnisation en cas de résiliation de la vente. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter cet article de l’Agefi : Solly Azar Garanti le Viager

J’ai récupéré le communiqué de presse qui avait lancé ce nouveau produit en 2010 : lien 

2. Quelles sont les démarches si l’acheteur arrête de payer la rente ?

Que faire si l’acheteur arrête de payer la rente viagère ? Voici les étapes de la procédure à suivre :

  1. Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de demander l’exécution de l’obligation.
  2. Prendre contact avec un huissier afin d’obtenir un commandement de payer.
  3. Engager des procédures juridiques afin de déclencher la clause résolutoire ou le privilège du vendeur.

Si vous avez des questions sur le viager, n’hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous.