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[VIAGER] Attention à la FAILLITE de l’acheteur (débirentier)

Cette vidéo explique les conséquences de la faillite de l’acheteur en viager lorsque le débirentier est une société commercial (SAS, SA, SARL).

Voici la question de Monique :

“Bonjour Erik,

Depuis 1 an je suis sur internet vos messages et conseils à propos des viagers.
J’arrive en signature de la vente en viager de mon appartement, mardi prochain.

Or depuis quelques jours, j’apprends que l’acquéreur n’est plus une personne physique, mais une SARL qui se substitue à lui.

En cas de faillite de la SARL, j’imagine que les garanties, privilège du vendeur et clauses résolutoires ne sont plus les mêmes.
Ma question est la suivante : sur quoi, sur quelle jurisprudence,  je dois m’appuyer  pour l’inscrire dans l’acte de vente.
Bien cordialement.
Monique”.

Pour en savoir plus sur le viager, n’hésitez pas à me laisser un commentaire.

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Réparation Chaudière et Entretien du Jardin en Viager

Dans cette vidéo, je réponds aux deux questions de Claude

“J’enregistre vos infos et vous félicite de vos conseils.

Comme j’ai vendu en DUH  en  2013 , j’aimerais si cela vous convient avoir quelques renseignements afin de savoir ce qui est à ma charge .

J’ai 78 ans et mon épouse 80 ans.

1/ Ma plantation  de conifères ( environ 15 ) qui ont une hauteur de 5 à 6 m sont atteints d’une maladie qui les désagrège sur toute leur hauteur.

Puis-je demander à ce que l’enlèvement  de ces conifères soit pris en charge par l’acheteur?

2/ La chaudière à gaz à ventouse est très ancienne et devrait être remplacée.

A qui incombe son remplacement?

Je vous remercie par avance de vos réponses et vous présente mes meilleurs compliments.”

  1. Au niveau de la plantation de conifères, cela ne représente à mon avis pas le gros oeuvre ni la structure de l’immeuble. A moins qu’une condition spécifique ai été inclue dans le contrat notarié, l’enlèvement des conifères ne sera vraisemblablement pas pris en charge par l’acheteur (le débirentier). Il convient de se référer au contrat de vente notarié et/ou de trouver un arrangement avec l’acquéreur.
  2. En revanche, le remplacement d’une chaudière relève de gros travaux et devrait être pris en charge pas l’acheteur en cas de vétusté. Le vendeur est lui responsable du bon entretien de la chaudière, sauf conditions spécifiques dans l’acte notarié.

Vous avez des questions sur le viager ? N’hésitez pas à laisser un commentaire ou à m’envoyer un Email à info@viager.com

 

 

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Le Taux de Rente Viagère

Vous vous demandez probablement comment est fixé le taux de rente viagère?

Tout d’abord puisque le contrat de rente viagère a un caractère aléatoire, les parties sont libres de fixer à leur convenance le taux qui détermine à son tour le montant de la rente viagère.

D’après l’article 1976 du Code civil : “la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.”

Cependant, le montant de la rente viagère varie nécessairement en fonction :

  • de la valeur du bien et droits vendus ou du capital versé
  • de l’âge du crédirentier et de son état de santé;
  • des réserves que ce dernier a pu faire à son profit (droit d’usage et d’habitation, usufruit…)

La liberté des parties est donc absolue, dès l’instant du moins que le contrat est sincère, et ne dissimule pas, par exemple, un prêt consenti à un taux usuraire.

Peu importe que la rente fixée devienne une charge écrasante ou dérisoire, une fois fixée, le débirentier, en doit le paiement.

Cependant, la liberté du taux de rente n’est pas sans limite. Le contrat de viager doit en effet toujours rester aléatoire.

Il n’y a pas d’aléa si, par exemple, si le montant de la rente viagère est inférieur au taux normal qui serait appliqué au même montant en capital. Il a été jugé que dans de pareilles circonstances, il n’y avait pas d’aléa, donc pas de contrat de rente viagère à titre onéreux, mais peut être donation déguisée.

Par exemple, une somme de 100 000 euros, aliéné pour obtenir une rente viagère de 2 000 euros sur la tête d’un crédirentier de 80 ans représente une situation sans risque débirentier, puisqu’en plaçant son capital à un taux sans risque de 5%, le crédirentier obtiendrait la même rente, tout en conservant son capital.

En principe, pour apprécier un tel contrat, les tribunaux prennent en considération l’intérêt au taux légal. Cependant, cette règle n’est pas absolue.

Les tribunaux ont déjà annulé des contrats de rente viagère quand le vendeur est manifestement très âgé ou malade, même lorsque la rente est supérieure aux revenus de l’immeuble, car la constitution à titre onéreux de la rente viagère, sans véritable aléa est nulle sauf à démontrer l’intention de libéralité du crédirentier, l’acte étant considéré comme une donation indirecte.

Les bases de calcul de la rente

La rente étant la contrepartie d’un bien ou d’un capital abandonné, il est normal que le calcul ait comme base de départ la valeur de l’immeuble.

La rente viagère dépend de 4 facteurs

  1. La valeur vénale du bien vendu
  2. l’espérance de vie du vendeur
  3. l’état de santé du vendeur
  4. la rentabilité brute et nette du bien cédé

Analysons ces 4 facteurs :

  • la valeur de l’immeuble est une question de convention. Elle dépend notamment du marché immobilier local.
  • les tables de mortalité, établies pour la France par l’INSEE, indiquent pour une époque donnée le pourcentage de femmes et d’hommes qui décèdent aux différents âges. À partir de ces tables, de mortalité, les compagnies d’assurance ont établi des tables de durées de vie probable aux différents âges.
  • L’espérance de vie. Il est possible d’utiliser les barèmes des compagnies d’assurances, le Barème Daubry ou le barème VIAGER.COM.
  • L’état de santé. C’est un fait non négligeable, mais souvent difficile à traduire en chiffres, car le vendeur n’est jamais tenu d’en faire état.

Vous avez des questions sur le taux de rente viagère? N’hésitez pas à nous contacter.

 

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La Majoration de la Rente Viagère

Que ce passe-t-il si le vendeur en viager, qui n’a que le droit d’usage et d’habitation (DUH) décide de louer son bien (ce qui n’est pas autorisé)?  Et bien, il risque l’extinction DUH et devra libérer le bien. Ceci entraine la majoration de la rente viagère.

Le principe de la majoration de la rente viagère

Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le vendeur (crédirentier) se réserve le droit d’usage et d’habitation à vie sur le bien vendu. Cependant, il doit être envisagé la possibilité pour le vendeur de quitter les lieux par anticipation, ceci est par exemple le cas, lorsque le vendeur décide d’aller vivre en maison de retraite.

La clause stipulée dans l’acte de vente doit déterminer les conditions de cette libération par anticipation ainsi que le montant de la majoration à payer par l’acheteur (le débirentier) qui retrouve ainsi la jouissance totale du bien.

La libération anticipée du bien

Les causes de la libération anticipée

Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est un droit réel qui s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit (article 625 du Code civil). Le DUH est susceptible d’abandon volontaire qui constitue un acte unilatéral de renonciation.

Le vendeur peut renoncer à son DUH dans tous les cas de figure. Par exemple, si le vendeur doit partir en maison médicalisé pour des raisons de santé, mais il peut aussi libérer le bien car il a envie de s’installer dans une autre région. Le vendeur est libre de choisir.

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Viager et taxe foncière

Lors d’un achat en viager, la taxe foncière est due par l’acheteur (le débirentier) s’il a conservé le droit d’usage et d’occupation (DUH). En revanche, si le vendeur décide de Femme heureuseconserver l’usufruit, il sera redevable de la taxe foncière.

L’article 1399 du Code Général des impôts prévoit que toute propriété foncière, bâtie ou non bâtie, doit être imposée dans la commune où elle est située. Le redevable de la taxe foncière est le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’acheteur sera donc redevable de la taxe foncière que le viager soit libre ou occupé. Si l’acheteur n’a pas été propriétaire du bien durant toute l’année, il conviendra d’effectuer un prorata temporis pour l’année de réalisation de l’opération.

Par exemple, un acheteur achète un viager occupé le 30 juin et le montant de la taxe foncière est de 1 000 euros. La répartition de la taxe foncière lors de cet achat en viager sera donc partagée de la manière suivante : 500 euros (la moitié) pour le vendeur et 500 euros pour l’acheteur.

Usufruit et taxe foncière

Si le vendeur souhaite conserver l’usufruit de son bien lors de la vente de son bien. Cela sera alors au vendeur de payer la taxe foncière, sauf si une clause contraire a été prévue dans l’acte notarié.

En effet, il peut être prévu que même si le vendeur conserve l’usufruit, l’acquéreur s’engage à rembourser la taxe foncière au vendeur.

Pour rappel, l’usufruit permet de louer son bien à un tiers alors que le droit d’usage et d’occupation est plus restrictif. En ne conservant que le droit d’usage et d’occupation, le vendeur ne peut utiliser son bien que pour ses propres besoins ainsi que ceux de sa famille.

Conclusion

Si le vendeur a conservé le droit d’usage et d’occupation, alors la taxe foncière devra être payé par l’acheteur. En revanche si le vendeur décide de conserver l’usufruit, il devra payer la taxe foncière sauf si une clause contraire a été prévue dans l’acte notarié.

Si vous avez un projet d’achat ou de vente en viager, n’hésitez pas à nous contacter. Un conseiller expert en viager sera vous répondre.