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Fiscalité : Viager et Plus-values

Lorsqu’on vend en viager, il vaut mieux savoir quel sera le montant de l’imposition de la plus-value. En effet, la fiscalité peut Fiscalité du viagerfortement impacter le bénéfice réalisé. Et il est utile de se rappeler que la vente en viager constitue une cession d’immeuble à titre onéreux.

Pour le vendeur en viager, dans la quasi-totalité des cas, la vente en viager porte sur la résidence principale du vendeur, celui-ci n’a donc généralement pas d’impôt sur la plus-value à payer.

S’il s’agit d’une résidence secondaire, il faut se rappeler que la vente en viager restant une vente immobilière, le vendeur est soumis, comme pour une vente classique, au régime des plus-values immobilières.

La vente immobilière en viager est considérée fiscalement comme la vente d’un bien immobilier à titre onéreux au titre de l’article 150U du code général des impôts.

La résidence principale n’est pas imposée

S’il s’agit de la résidence principale, l’article 150 U II 1er du Code Général des impôts prévois explicitement que l’exonération-bénéfice aux biens qui constituent la “résidence principale du cédant au jour de la cession”.

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3 astuces pour négocier un viager

“Chaque mois où votre bien reste sur le marché est un mois de rente perdu” Erik Bobbink

temps argent
Saviez-vous qu’en France il y a près de 20 000 offres de viagers en vente et seulement 4 000 à 5 000 transactions si l’on en croit les chiffres de notaires ? Les vendeurs peu avertis fixent souvent des prétentions de prix trop élevés qui ne permettent même pas d’entamer une négociation.

“Tester le marché” en croyant qu’on va vendre rapidement n’est pas une bonne approche car on risque d’être déçu. Les biens restent donc longtemps sur le marché et ne sont vendus que plusieurs années après.

Voici quelques astuces pour négocier un viager en votre faveur :

1. Si vous êtes un vendeur:

Sachez que tester le marché peut être dangereux. Il est possible de mettre un bien en vente à un prix élevé, mais nhésitez pas à descendre le prix rapidement si votre offre n’a pas d’appels. Si vous n’êtes pas pressé, vous pouvez laisser le bien au même prix, mais vous aurez très peu de chance de vendre rapidement car les acheteurs en viager sont pour la plupart des financiers qui connaissent les prix.

Si vous essayez de vendre à votre prix, vous aurez moins d’1 chance sur 5 de réussir. Les statistiques montrent effectivement  que 68 % des transactions sont réalisées par une agence immobilière. Au final, dans l’immobilier en général, seuls 19% des ventes sont réalisées sans intermédiaire et je pense qu’en viager, ce chiffre doit être encore moins élevé.

Chaque mois qui passe est un mois de rente en moins où vous auriez pu profiter de la vie avec davantage de retraite. Vouloir maximiser son prix n’a pas de sens si vous ne vendez pas. Votre manque à gagner peut être énorme si vous laissez le bien en vente pendant plusieurs années : imaginer toute la rente et les charges que vous auriez économisées.

Lorsqu’on a décidé de vendre en viager et qu’on souhaite maximiser la valeur totale de ce qu’on va recevoir, il est généralement préférable de vendre rapidement car le coût d’opportunité de laisser son bien sur le marché est énorme à la fois en termes financiers que moralement.

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Les Diagnostics Lors d’une Vente en Viager

Une vente en viager reste une vente immobilière et est donc soumise aux mêmes diagnostics qu’une vente immobilière clésclassique.

Loi Carrez

En immobilier, la loi Carrez concerne les logements mis à la vente.

Le mesurage consiste à la surface plancher moins les surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures des portes et fenêtres, ainsi que les surfaces des parties des locaux d’une hauteur inférieur à 1,80 mètre.

A savoir que le calcul, selon la loi Carrez, prend en compte les surfaces des sous-sols autres que les caves, garages et parkings, ainsi que les combles non-aménagés, greniers, réserves, vérandas et remises d‘une superficie supérieure à 8 m².

Le diagnostic adéquat d’un bien immobilier est primordial, une erreur de calcul de la superficie habitable pourrait conduire à revoir le loyer ( ou la rente), le bouquet ou même à l’annulation d’une vente.

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Peut-on Emprunter pour Acheter en Viager?

Est-il possible d’emprunter pour payer le bouquet du viager ? C’est une question que beaucoup d’investisseurs se posent lors de Empruntla structuration de leur investissement immobilier.

La réponse est oui! Il est tout à fait possible d’emprunter pour acheter en viager, d’autant plus que c’est même parfois avantageux d’emprunter pour investir dans l’immobilier.

En effet,  le prêt immobilier permet de bénéficier de taux d’emprunt extrêmement bas, cela permet notamment de garder de l’argent disponible ou d’acheter des viagers avec un bouquet important et qui ne sont pas accessibles à tous.

En revanche…

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La rente viagère constituée sur plusieurs têtes

Vous avez peut être vu dans des annonces sur les différents portails immobilier des annonces pour des ventequestionss en viager portant sur plusieurs personnes. Mais que ce passe-t-il lorsque la première personne décède? Le montant de la rente diminue-t-il de moitié ou reste-t-il constant?

Le contrat de vente en viager doit désigner la ou les personnes sur la tête desquelles la rente est constituée. La rente viagère peut en effet être établie sur une ou plusieurs têtes (art 1972 du code civil).

Téléchargez le Guide Gratuit du Viager

Lorsque la rente est constituée sur la tête de plusieurs vendeurs (crédirentiers), la rente peut être réductible ou réversible au profit du survivant.

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Expatriés : 4 conseils avant d’investir en viager

Vous travaillez à l’étranger, mais souhaiteriez posséder un appartement à Paris lorsque vous reviendrez en France? De nombreux français sont dans cette situation : ils ne veulent pas s’occuper de la gestion difficile et contraignante d’un locataire ou ne peuvent pas emprunter auprès de leur banque pour investir dans l’immobilier.

Beaucoup d’expatriés souhaitent revenir en France en étant propriétaire ou garder un lien avec leur pays d’origine. Le viager peut leur permettre de se constituer un patrimoine ou de disposer d’un pied à terre en rentrant en France.

Néanmoins, investir dans l’immobilier à distance, n’est pas chose aisée. Comment connaître les tendances et les spécificités du marché lorsqu’on se trouve loin de Paris? Comment être réactif lorsqu’on sait que les meilleures opportunités sont rapidement vendues?

Il ne faut également pas oublier la gestion locative qui, lors d’un investissement classique, peut être extrêmement consommatrice de temps. Pour vous guider dans votre reflexion afin de savoir si le viager et plus particulièrement le viager occupé est fait pour vous, voici 4 points clés à avoir à l’esprit.

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