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Viager et taxe foncière

Lors d’un achat en viager, la taxe foncière est due par l’acheteur (le débirentier) s’il a conservé le droit d’usage et d’occupation (DUH). En revanche, si le vendeur décide de Femme heureuseconserver l’usufruit, il sera redevable de la taxe foncière.

L’article 1399 du Code Général des impôts prévoit que toute propriété foncière, bâtie ou non bâtie, doit être imposée dans la commune où elle est située. Le redevable de la taxe foncière est le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’acheteur sera donc redevable de la taxe foncière que le viager soit libre ou occupé. Si l’acheteur n’a pas été propriétaire du bien durant toute l’année, il conviendra d’effectuer un prorata temporis pour l’année de réalisation de l’opération.

Par exemple, un acheteur achète un viager occupé le 30 juin et le montant de la taxe foncière est de 1 000 euros. La répartition de la taxe foncière lors de cet achat en viager sera donc partagée de la manière suivante : 500 euros (la moitié) pour le vendeur et 500 euros pour l’acheteur.

Usufruit et taxe foncière

Si le vendeur souhaite conserver l’usufruit de son bien lors de la vente de son bien. Cela sera alors au vendeur de payer la taxe foncière, sauf si une clause contraire a été prévue dans l’acte notarié.

En effet, il peut être prévu que même si le vendeur conserve l’usufruit, l’acquéreur s’engage à rembourser la taxe foncière au vendeur.

Pour rappel, l’usufruit permet de louer son bien à un tiers alors que le droit d’usage et d’occupation est plus restrictif. En ne conservant que le droit d’usage et d’occupation, le vendeur ne peut utiliser son bien que pour ses propres besoins ainsi que ceux de sa famille.

Conclusion

Si le vendeur a conservé le droit d’usage et d’occupation, alors la taxe foncière devra être payé par l’acheteur. En revanche si le vendeur décide de conserver l’usufruit, il devra payer la taxe foncière sauf si une clause contraire a été prévue dans l’acte notarié.

Si vous avez un projet d’achat ou de vente en viager, n’hésitez pas à nous contacter. Un conseiller expert en viager sera vous répondre.

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Indexation de la rente viagère

Le paiement de la rente viagère par l’acheteur au vendeur en viager sur une durée incertaine doit prendre en considération l’inflation afin que le contrat ne s’en trouve pas déséquilibré. Les rentes viagères sont donc indexées annuellement. calculs

Le principe de l’indexation est posé par l’article 1er de la loi 49-420 du 25 mars 1949. En effet, celui-ci expose que « les rentes viagères ayant pour objet le paiement par des personnes physiques ou morales de sommes fixées en numéraire soit moyennant l’aliénation en pleine propriété ou en nue-propriété d’un ou plusieurs biens corporels, meubles ou immeubles, ou d’un ou plusieurs fonds de commerce, en vertu d’un contrat à titre onéreux ou à titre gratuit sont majorées de plein droit… ».

Il est donc obligatoire d’indexer la rente viagère. Cependant le choix de l’indice est libre aux parties car la rente viagère est considérée comme ayant un caractère alimentaire (alinéas 3 et 4 de l’article L112-2 du code monétaire et financier).

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Fiscalité : Viager et Plus-values

Lorsqu’on vend en viager, il vaut mieux savoir quel sera le montant de l’imposition de la plus-value. En effet, la fiscalité peut Fiscalité du viagerfortement impacter le bénéfice réalisé. Et il est utile de se rappeler que la vente en viager constitue une cession d’immeuble à titre onéreux.

Pour le vendeur en viager, dans la quasi-totalité des cas, la vente en viager porte sur la résidence principale du vendeur, celui-ci n’a donc généralement pas d’impôt sur la plus-value à payer.

S’il s’agit d’une résidence secondaire, il faut se rappeler que la vente en viager restant une vente immobilière, le vendeur est soumis, comme pour une vente classique, au régime des plus-values immobilières.

La vente immobilière en viager est considérée fiscalement comme la vente d’un bien immobilier à titre onéreux au titre de l’article 150U du code général des impôts.

La résidence principale n’est pas imposée

S’il s’agit de la résidence principale, l’article 150 U II 1er du Code Général des impôts prévois explicitement que l’exonération-bénéfice aux biens qui constituent la “résidence principale du cédant au jour de la cession”.

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Les 7 Principaux Fonds Viagers

Je viens de faire une nouvelle vidéo qui détaille les 7 principaux fonds viagers en 2015. Je pense que les fonds viagers ont un avenir prometteur et que la diversification du risque de longévité inhérente au viager peut permettre de faire des opérations immobilières intéressantes.

Voici la vidéo :

 

Dans cette vidéo, je parle également des risques et des avantages de vendre à un fonds d’investissement viager.

Voici un résumé de la vidéo.

Les 7 principaux fonds dédiés au viager sont les suivants : 

Certivia 

Le fonds d’investissement Certivia a été créé sous l’impulsion de la CDC. Il s’agit pour l’instant du plus grand fonds d’investissement en viager et il a levé 150 millions auprès d’assureurs et de la CDC. Les principaux investisseurs dans Certivia sont la CDC et CNP Assurances, deux structures détenues majoritairement par l’Etat.

Certivia est donc en quelques sorte un “fonds public”, car l’Etat a une influence significative sur ce fonds. L’agence immobilière qui est le fournisseur exclusif de Certivia est Renée Costes Viager et la société de gestion est la Française AM.

L’avantage de vendre à un fonds d’investissement en viager est que l’acheteur ne peut pas décéder.

L’inconvénient d’un fonds public est que les décisions se prennent lentement. Une autre question est de savoir si la structure actuelle est légale car l’Etat Français a de facto renforcé la position de Renée Coster Viager qui est déjà en situation de quasi monopole sur le marché du viager.

Certivia applique une double décote, une pour le DUH et l’autre pour “droit d’occupation”, dans le cadre d’un viager occupé ce qui n’est pas très scientifique il me semble.

Expert Viager  

Il s’agit de spécialistes du viager qui ont également lancé un fonds d’investissement. Leur stratégie est très intéressante car ils achètent des biens dans les grandes villes de France comme Lyon, Toulouse et Bordeaux.

Viager Life 

Sauf erreur de ma part, ce fonds a levé des fonds capitaux à l’étranger ce qui est très intéressant.

Viage

Un family office qui achète des biens en direct, ce qui permet de prendre des décisions rapidement.

Virage Viager 

Un fonds qui a levé près de 120 millions principalement auprès d’assureurs.

123Viager

Un fonds qui appartient à la société de gestion 123Ventures. Ce fonds n’a pas encore beaucoup d’actifs sous gestion, mais je lui souhaite plein de succès !

Perial Viager 

Ce fonds a fermé car il n’arrivait pas a sourcé des viagers à un bon prix.

Les Principaux Risques de vendre à un fonds

  1. La faillite du fonds
  2. La fraude qui entraîne la faillite du fonds par exemple dans le cas de LifeInvest.

Les questions à se poser lorsqu’on vend un bien à un fonds d’investissement sont les suivantes : s’agit-il de personnes de confiance? On-t-il une réputation à défendre?

Les Principaux Avantages de vendre à un fonds

Il n’y a pas de décès de l’acheteur et car le viager est mutualisé, le risque de longévité est diminué et un fonds est capable d’absorber le risque.

Les fonds viagers vont notamment se développer car les régimes de retraite vont faire face à de lourdes difficultés dans les années qui suivent. La Sous indexation des retraites va avoir un énorme impact sur le pouvoir d’achat des retraités.

 

 

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Vendre en Viager à son Neveu ?

 

Vous vous êtes probablement déjà posé la question :  si l’on n’a pas d’enfants, qui hérite et à qui peut-on transmettre notre patrimoine. Est-il possible de vendre en viager à son neveu et à quelles conditions?

Voici une courte vidéo qui explique que le fisc se montre très méfiant lors de ventes en viager en famille, et considère souvent que la prétendue vente en viager cache en réalité une donation déguisée. Le montage d’une telle opération nécessite donc de s’entourer de précautions particulières et notamment d’être sûr que le prix a bien été fixé aux conditions du marché et que la rente est effectivement payée.

Souvent il est déconseiller de vendre en viager en famille sauf à vouloir prendre le risque d’aller au conflit avec le Fisc.

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Non-paiement de la rente viagère : que faire ?

Pour le vendeur en viager, un défaut de paiement de l’acheteur de la rente viagère peut donner lieu à de sérieux problèmes financiers. Même si les défauts de paiement des acheteurs sont assez rares. C’est une perte de revenus brutale et imprévisible.

Voici quelques astuces afin de les éviter et de trouver une solution lorsque l’acheteur arrête de payer la rente.

1. Éviter le défaut de paiement de la rente viagère

Lors de la signature de l’acte chez le notaire, il est nécessaire de prendre les mesures afin de se protéger contre les défauts de paiement :

  • Ne pas oublier la clause résolutoire dans le contrat de viager : si l’acheteur ne paie pas la rente, le vendeur (le crédirentier) récupérera la propriété de son bien.
  • Inscrire le privilège du vendeur au registre des hypothèques ceci permet au vendeur, d’être payé en priorité si l’acheteur fait défaut.

hypothèque de premier rang

  • Même si les contrats d’assurance en viager sont encore très peu développés, je pense qu’à l’avenir, il sera de plus en plus possible de demander à l’acheteur de souscrire à une assurance, qui pourra prendre le relai lors du non-paiement des rentes par l’acheteur. Un assureur, Solly Azar, spécialisé en marchés de niche avait mis en place le contrat Garentimmo qui assure au vendeur la prise en charge de la procédure de recouvrement et une indemnisation en cas de résiliation de la vente. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter cet article de l’Agefi : Solly Azar Garanti le Viager

J’ai récupéré le communiqué de presse qui avait lancé ce nouveau produit en 2010 : lien 

2. Quelles sont les démarches si l’acheteur arrête de payer la rente ?

Que faire si l’acheteur arrête de payer la rente viagère ? Voici les étapes de la procédure à suivre :

  1. Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de demander l’exécution de l’obligation.
  2. Prendre contact avec un huissier afin d’obtenir un commandement de payer.
  3. Engager des procédures juridiques afin de déclencher la clause résolutoire ou le privilège du vendeur.

Si vous avez des questions sur le viager, n’hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous.