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Comment effectuer les calculs viagers ?

Dans cette conférence, je décris comment effectuer les calculs viagers et notamment les 4 étapes d’une étude viagère réussie.

Etape 1 : calculer la valeur du bien

La première étape est le calcul de la valeur du bien. Pour cela, il y a plusieurs options. On peut demander conseil à une agence immobilière ou un notaire. Il est également possible de se rendre sur le site Meilleuragents pour calculer la valeur du bien.

Par exemple, une femme possède un appartement de 80m2 situé au 79 avenue des champs Elysées.

En tappant dans Google “meilleurs agents 79 avenue des champs Elysées” on trouve un prix moyen au mètre carré de 12 127€ soit 12 000€ en arrondissant.

Etape 2 : calculer la valeur du DUH (Droit d’usage et d’habitation)

On calcule la valeur du droit d’usage et d’habitation en utilisant les barèmes viagers. Par exemple le barème Daubry, le barème VIAGER.COM  (qui est disponible ici : viager.com/baremes).

Le droit d’usage et d’habitation correspond à la valeur du “non loyer” que l’acheteur ne percevra pas. C’est en quelques sorte le manque à gagner de l’acheteur en viager ce qui lui permet d’acheter le bien immobilier avec une décote.

Dans notre exemple, la décote est de 31,4%. 

Etape 3 : calcul du bouquet

La troisième étape consiste en la détermination du montant du bouquet. Le montant du bouquet est déterminé par le vendeur en viager, cependant, il est recommandé de ne pas dépasser 25 de la valeur occupé du bien. En effet, le vendeur ne peut pas emprunter et augmenter le niveau du bouquet au dela de 25 à 30% limite la possibilité de trouver un acquéreur. Si le vendeur en viager souhaite beaucoup de bouquet, il vaut mieux opter pour vendre en “viager sans rente” ou en nue-propriété sans rente.

Etape 4 : déterminer le montant de la rente viagère en multipliant par le taux de rente viagère

Il s’agit  de la dernière étape lors des calculs viagers. Il convient de multiplier la valeur de capitalisation de la rente viagère par le taux de rente.

La valeur de capitalisation de la rente est calculée de la façon suivante :

Valeur de Capitalisation de la Rente = Valeur libre du bien – Valeur du Droit d’Usage et d’Habitation – Valeur du Bouquet

Dans notre exemple, la valeur libre du bien (FAI) est de 1 008 000€ et la valeur occupée est de 658 560€. La valeur du droit d’usage et d’habitation est donc 349 440€.

Dans notre exemple, le taux de rente est de 13,16%, ce qui donne une rente viagère mensuelle de 6 126€.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à me laisser un commentaire.

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Le Taux de Rente Viagère

Vous vous demandez probablement comment est fixé le taux de rente viagère?

Tout d’abord puisque le contrat de rente viagère a un caractère aléatoire, les parties sont libres de fixer à leur convenance le taux qui détermine à son tour le montant de la rente viagère.

D’après l’article 1976 du Code civil : “la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.”

Cependant, le montant de la rente viagère varie nécessairement en fonction :

  • de la valeur du bien et droits vendus ou du capital versé
  • de l’âge du crédirentier et de son état de santé;
  • des réserves que ce dernier a pu faire à son profit (droit d’usage et d’habitation, usufruit…)

La liberté des parties est donc absolue, dès l’instant du moins que le contrat est sincère, et ne dissimule pas, par exemple, un prêt consenti à un taux usuraire.

Peu importe que la rente fixée devienne une charge écrasante ou dérisoire, une fois fixée, le débirentier, en doit le paiement.

Cependant, la liberté du taux de rente n’est pas sans limite. Le contrat de viager doit en effet toujours rester aléatoire.

Il n’y a pas d’aléa si, par exemple, si le montant de la rente viagère est inférieur au taux normal qui serait appliqué au même montant en capital. Il a été jugé que dans de pareilles circonstances, il n’y avait pas d’aléa, donc pas de contrat de rente viagère à titre onéreux, mais peut être donation déguisée.

Par exemple, une somme de 100 000 euros, aliéné pour obtenir une rente viagère de 2 000 euros sur la tête d’un crédirentier de 80 ans représente une situation sans risque débirentier, puisqu’en plaçant son capital à un taux sans risque de 5%, le crédirentier obtiendrait la même rente, tout en conservant son capital.

En principe, pour apprécier un tel contrat, les tribunaux prennent en considération l’intérêt au taux légal. Cependant, cette règle n’est pas absolue.

Les tribunaux ont déjà annulé des contrats de rente viagère quand le vendeur est manifestement très âgé ou malade, même lorsque la rente est supérieure aux revenus de l’immeuble, car la constitution à titre onéreux de la rente viagère, sans véritable aléa est nulle sauf à démontrer l’intention de libéralité du crédirentier, l’acte étant considéré comme une donation indirecte.

Les bases de calcul de la rente

La rente étant la contrepartie d’un bien ou d’un capital abandonné, il est normal que le calcul ait comme base de départ la valeur de l’immeuble.

La rente viagère dépend de 4 facteurs

  1. La valeur vénale du bien vendu
  2. l’espérance de vie du vendeur
  3. l’état de santé du vendeur
  4. la rentabilité brute et nette du bien cédé

Analysons ces 4 facteurs :

  • la valeur de l’immeuble est une question de convention. Elle dépend notamment du marché immobilier local.
  • les tables de mortalité, établies pour la France par l’INSEE, indiquent pour une époque donnée le pourcentage de femmes et d’hommes qui décèdent aux différents âges. À partir de ces tables, de mortalité, les compagnies d’assurance ont établi des tables de durées de vie probable aux différents âges.
  • L’espérance de vie. Il est possible d’utiliser les barèmes des compagnies d’assurances, le Barème Daubry ou le barème VIAGER.COM.
  • L’état de santé. C’est un fait non négligeable, mais souvent difficile à traduire en chiffres, car le vendeur n’est jamais tenu d’en faire état.

Vous avez des questions sur le taux de rente viagère? N’hésitez pas à nous contacter.

 

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La Majoration de la Rente Viagère

Que ce passe-t-il si le vendeur en viager, qui n’a que le droit d’usage et d’habitation (DUH) décide de louer son bien (ce qui n’est pas autorisé)?  Et bien, il risque l’extinction DUH et devra libérer le bien. Ceci entraine la majoration de la rente viagère.

Le principe de la majoration de la rente viagère

Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le vendeur (crédirentier) se réserve le droit d’usage et d’habitation à vie sur le bien vendu. Cependant, il doit être envisagé la possibilité pour le vendeur de quitter les lieux par anticipation, ceci est par exemple le cas, lorsque le vendeur décide d’aller vivre en maison de retraite.

La clause stipulée dans l’acte de vente doit déterminer les conditions de cette libération par anticipation ainsi que le montant de la majoration à payer par l’acheteur (le débirentier) qui retrouve ainsi la jouissance totale du bien.

La libération anticipée du bien

Les causes de la libération anticipée

Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est un droit réel qui s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit (article 625 du Code civil). Le DUH est susceptible d’abandon volontaire qui constitue un acte unilatéral de renonciation.

Le vendeur peut renoncer à son DUH dans tous les cas de figure. Par exemple, si le vendeur doit partir en maison médicalisé pour des raisons de santé, mais il peut aussi libérer le bien car il a envie de s’installer dans une autre région. Le vendeur est libre de choisir.

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Viager et taxe foncière

Lors d’un achat en viager, la taxe foncière est due par l’acheteur (le débirentier) s’il a conservé le droit d’usage et d’occupation (DUH). En revanche, si le vendeur décide de Femme heureuseconserver l’usufruit, il sera redevable de la taxe foncière.

L’article 1399 du Code Général des impôts prévoit que toute propriété foncière, bâtie ou non bâtie, doit être imposée dans la commune où elle est située. Le redevable de la taxe foncière est le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’acheteur sera donc redevable de la taxe foncière que le viager soit libre ou occupé. Si l’acheteur n’a pas été propriétaire du bien durant toute l’année, il conviendra d’effectuer un prorata temporis pour l’année de réalisation de l’opération.

Par exemple, un acheteur achète un viager occupé le 30 juin et le montant de la taxe foncière est de 1 000 euros. La répartition de la taxe foncière lors de cet achat en viager sera donc partagée de la manière suivante : 500 euros (la moitié) pour le vendeur et 500 euros pour l’acheteur.

Usufruit et taxe foncière

Si le vendeur souhaite conserver l’usufruit de son bien lors de la vente de son bien. Cela sera alors au vendeur de payer la taxe foncière, sauf si une clause contraire a été prévue dans l’acte notarié.

En effet, il peut être prévu que même si le vendeur conserve l’usufruit, l’acquéreur s’engage à rembourser la taxe foncière au vendeur.

Pour rappel, l’usufruit permet de louer son bien à un tiers alors que le droit d’usage et d’occupation est plus restrictif. En ne conservant que le droit d’usage et d’occupation, le vendeur ne peut utiliser son bien que pour ses propres besoins ainsi que ceux de sa famille.

Conclusion

Si le vendeur a conservé le droit d’usage et d’occupation, alors la taxe foncière devra être payé par l’acheteur. En revanche si le vendeur décide de conserver l’usufruit, il devra payer la taxe foncière sauf si une clause contraire a été prévue dans l’acte notarié.

Si vous avez un projet d’achat ou de vente en viager, n’hésitez pas à nous contacter. Un conseiller expert en viager sera vous répondre.

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Indexation de la rente viagère

Le paiement de la rente viagère par l’acheteur au vendeur en viager sur une durée incertaine doit prendre en considération l’inflation afin que le contrat ne s’en trouve pas déséquilibré. Les rentes viagères sont donc indexées annuellement. calculs

Le principe de l’indexation est posé par l’article 1er de la loi 49-420 du 25 mars 1949. En effet, celui-ci expose que « les rentes viagères ayant pour objet le paiement par des personnes physiques ou morales de sommes fixées en numéraire soit moyennant l’aliénation en pleine propriété ou en nue-propriété d’un ou plusieurs biens corporels, meubles ou immeubles, ou d’un ou plusieurs fonds de commerce, en vertu d’un contrat à titre onéreux ou à titre gratuit sont majorées de plein droit… ».

Il est donc obligatoire d’indexer la rente viagère. Cependant le choix de l’indice est libre aux parties car la rente viagère est considérée comme ayant un caractère alimentaire (alinéas 3 et 4 de l’article L112-2 du code monétaire et financier).

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Fiscalité : Viager et Plus-values

Lorsqu’on vend en viager, il vaut mieux savoir quel sera le montant de l’imposition de la plus-value. En effet, la fiscalité peut Fiscalité du viagerfortement impacter le bénéfice réalisé. Et il est utile de se rappeler que la vente en viager constitue une cession d’immeuble à titre onéreux.

Pour le vendeur en viager, dans la quasi-totalité des cas, la vente en viager porte sur la résidence principale du vendeur, celui-ci n’a donc généralement pas d’impôt sur la plus-value à payer.

S’il s’agit d’une résidence secondaire, il faut se rappeler que la vente en viager restant une vente immobilière, le vendeur est soumis, comme pour une vente classique, au régime des plus-values immobilières.

La vente immobilière en viager est considérée fiscalement comme la vente d’un bien immobilier à titre onéreux au titre de l’article 150U du code général des impôts.

La résidence principale n’est pas imposée

S’il s’agit de la résidence principale, l’article 150 U II 1er du Code Général des impôts prévois explicitement que l’exonération-bénéfice aux biens qui constituent la “résidence principale du cédant au jour de la cession”.

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