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Non-paiement de la rente viagère : que faire ?

Pour le vendeur en viager, un défaut de paiement de l’acheteur de la rente viagère peut donner lieu à de sérieux problèmes financiers. Même si les défauts de paiement des acheteurs sont assez rares. C’est une perte de revenus brutale et imprévisible.

Voici quelques astuces afin de les éviter et de trouver une solution lorsque l’acheteur arrête de payer la rente.

1. Éviter le défaut de paiement de la rente viagère

Lors de la signature de l’acte chez le notaire, il est nécessaire de prendre les mesures afin de se protéger contre les défauts de paiement :

  • Ne pas oublier la clause résolutoire dans le contrat de viager : si l’acheteur ne paie pas la rente, le vendeur (le crédirentier) récupérera la propriété de son bien.
  • Inscrire le privilège du vendeur au registre des hypothèques ceci permet au vendeur, d’être payé en priorité si l’acheteur fait défaut.

hypothèque de premier rang

  • Même si les contrats d’assurance en viager sont encore très peu développés, je pense qu’à l’avenir, il sera de plus en plus possible de demander à l’acheteur de souscrire à une assurance, qui pourra prendre le relai lors du non-paiement des rentes par l’acheteur. Un assureur, Solly Azar, spécialisé en marchés de niche avait mis en place le contrat Garentimmo qui assure au vendeur la prise en charge de la procédure de recouvrement et une indemnisation en cas de résiliation de la vente. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter cet article de l’Agefi : Solly Azar Garanti le Viager

J’ai récupéré le communiqué de presse qui avait lancé ce nouveau produit en 2010 : lien 

2. Quelles sont les démarches si l’acheteur arrête de payer la rente ?

Que faire si l’acheteur arrête de payer la rente viagère ? Voici les étapes de la procédure à suivre :

  1. Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de demander l’exécution de l’obligation.
  2. Prendre contact avec un huissier afin d’obtenir un commandement de payer.
  3. Engager des procédures juridiques afin de déclencher la clause résolutoire ou le privilège du vendeur.

Si vous avez des questions sur le viager, n’hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous.

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3 astuces pour négocier un viager

“Chaque mois où votre bien reste sur le marché est un mois de rente perdu” Erik Bobbink

temps argent
Saviez-vous qu’en France il y a près de 20 000 offres de viagers en vente et seulement 4 000 à 5 000 transactions si l’on en croit les chiffres de notaires ? Les vendeurs peu avertis fixent souvent des prétentions de prix trop élevés qui ne permettent même pas d’entamer une négociation.

“Tester le marché” en croyant qu’on va vendre rapidement n’est pas une bonne approche car on risque d’être déçu. Les biens restent donc longtemps sur le marché et ne sont vendus que plusieurs années après.

Voici quelques astuces pour négocier un viager en votre faveur :

1. Si vous êtes un vendeur:

Sachez que tester le marché peut être dangereux. Il est possible de mettre un bien en vente à un prix élevé, mais nhésitez pas à descendre le prix rapidement si votre offre n’a pas d’appels. Si vous n’êtes pas pressé, vous pouvez laisser le bien au même prix, mais vous aurez très peu de chance de vendre rapidement car les acheteurs en viager sont pour la plupart des financiers qui connaissent les prix.

Si vous essayez de vendre à votre prix, vous aurez moins d’1 chance sur 5 de réussir. Les statistiques montrent effectivement  que 68 % des transactions sont réalisées par une agence immobilière. Au final, dans l’immobilier en général, seuls 19% des ventes sont réalisées sans intermédiaire et je pense qu’en viager, ce chiffre doit être encore moins élevé.

Chaque mois qui passe est un mois de rente en moins où vous auriez pu profiter de la vie avec davantage de retraite. Vouloir maximiser son prix n’a pas de sens si vous ne vendez pas. Votre manque à gagner peut être énorme si vous laissez le bien en vente pendant plusieurs années : imaginer toute la rente et les charges que vous auriez économisées.

Lorsqu’on a décidé de vendre en viager et qu’on souhaite maximiser la valeur totale de ce qu’on va recevoir, il est généralement préférable de vendre rapidement car le coût d’opportunité de laisser son bien sur le marché est énorme à la fois en termes financiers que moralement.

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Comment Revendre un Viager?

affirmatif

Il est tout à fait possible de revendre un bien acquis en viager, mais il faut être vigilant, car l’acquéreur initial devra payer la rente si le second acheteur fait défaut.

Téléchargez le Guide Gratuit du Viager

En tant que propriétaire d’un bien immobilier acquis en viager, vous pouvez tout à fait le revendre.

Par exemple, en cas d’événement grave de la vie, comme la perte d’emploi ou un accident de la route, il peut être intéressant de revendre le viager.

La difficulté sera de trouver un acquéreur qui sera un bon payeur, car en cas de défaut, vous devrez payer la rente au crédirentier. Le Code civil protège le vendeur (le crédirentier).

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L’Action Résolutoire et le Viager

Ca veut dire quoi “action résolutoire”? 

Vous avez probablement déjà entendu que lors d’un achat en viager, si l’acheteur (le débirentier) cesse de payer la rente au vendeur (le crédirentier) peut saisir la justice et faire annuler la transaction.

En effet, les règles relatives à la vente et notamment le paiement de la rente doivent être respectées.

Même si l’acheteur inspire confiance, le vendeur est protégé par l’action résolutoire “de plein droit”. Celle-ci permet au vendeur de reprendre son bien. Lorsqu’une clause pénale est mentionnée dans le contrat, le crédirentier conservera les rentes déjà perçues ainsi que le bouquet.

Conseil : pour s’assurer du paiement de la rente mensuelle, il est possible de prévoir l’application d’un taux d’intérêt de retard. D’après le site des notaires de Paris : “Le Notaire remettra au vendeur une « copie exécutoire » de la vente” qui permettra de poursuivre l’acheteur pour le paiement de la rente, puis de faire annuler la vente si l’acheteur ne paie toujours pas.

Si l’acheteur ne paie plus la rente, le vendeur  récupère sa propriété en conservant le bouquet ainsi que les rentes viagères déjà versées. Il est donc libre de revendre son bien en viager. 

 

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Les Diagnostics Lors d’une Vente en Viager

Une vente en viager reste une vente immobilière et est donc soumise aux mêmes diagnostics qu’une vente immobilière clésclassique.

Loi Carrez

En immobilier, la loi Carrez concerne les logements mis à la vente.

Le mesurage consiste à la surface plancher moins les surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures des portes et fenêtres, ainsi que les surfaces des parties des locaux d’une hauteur inférieur à 1,80 mètre.

A savoir que le calcul, selon la loi Carrez, prend en compte les surfaces des sous-sols autres que les caves, garages et parkings, ainsi que les combles non-aménagés, greniers, réserves, vérandas et remises d‘une superficie supérieure à 8 m².

Le diagnostic adéquat d’un bien immobilier est primordial, une erreur de calcul de la superficie habitable pourrait conduire à revoir le loyer ( ou la rente), le bouquet ou même à l’annulation d’une vente.

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Peut-on Emprunter pour Acheter en Viager?

Est-il possible d’emprunter pour payer le bouquet du viager ? C’est une question que beaucoup d’investisseurs se posent lors de Empruntla structuration de leur investissement immobilier.

La réponse est oui! Il est tout à fait possible d’emprunter pour acheter en viager, d’autant plus que c’est même parfois avantageux d’emprunter pour investir dans l’immobilier.

En effet,  le prêt immobilier permet de bénéficier de taux d’emprunt extrêmement bas, cela permet notamment de garder de l’argent disponible ou d’acheter des viagers avec un bouquet important et qui ne sont pas accessibles à tous.

En revanche…

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