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La Majoration de la Rente Viagère

Que ce passe-t-il si le vendeur en viager, qui n’a que le droit d’usage et d’habitation (DUH) décide de louer son bien (ce qui n’est pas autorisé)?  Et bien, il risque l’extinction DUH et devra libérer le bien. Ceci entraine la majoration de la rente viagère.

Le principe de la majoration de la rente viagère

Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le vendeur (crédirentier) se réserve le droit d’usage et d’habitation à vie sur le bien vendu. Cependant, il doit être envisagé la possibilité pour le vendeur de quitter les lieux par anticipation, ceci est par exemple le cas, lorsque le vendeur décide d’aller vivre en maison de retraite.

La clause stipulée dans l’acte de vente doit déterminer les conditions de cette libération par anticipation ainsi que le montant de la majoration à payer par l’acheteur (le débirentier) qui retrouve ainsi la jouissance totale du bien.

La libération anticipée du bien

Les causes de la libération anticipée

Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est un droit réel qui s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit (article 625 du Code civil). Le DUH est susceptible d’abandon volontaire qui constitue un acte unilatéral de renonciation.

Le vendeur peut renoncer à son DUH dans tous les cas de figure. Par exemple, si le vendeur doit partir en maison médicalisé pour des raisons de santé, mais il peut aussi libérer le bien car il a envie de s’installer dans une autre région. Le vendeur est libre de choisir.

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Viager et taxe foncière

Lors d’un achat en viager, la taxe foncière est due par l’acheteur (le débirentier) s’il a conservé le droit d’usage et d’occupation (DUH). En revanche, si le vendeur décide de Femme heureuseconserver l’usufruit, il sera redevable de la taxe foncière.

L’article 1399 du Code Général des impôts prévoit que toute propriété foncière, bâtie ou non bâtie, doit être imposée dans la commune où elle est située. Le redevable de la taxe foncière est le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’acheteur sera donc redevable de la taxe foncière que le viager soit libre ou occupé. Si l’acheteur n’a pas été propriétaire du bien durant toute l’année, il conviendra d’effectuer un prorata temporis pour l’année de réalisation de l’opération.

Par exemple, un acheteur achète un viager occupé le 30 juin et le montant de la taxe foncière est de 1 000 euros. La répartition de la taxe foncière lors de cet achat en viager sera donc partagée de la manière suivante : 500 euros (la moitié) pour le vendeur et 500 euros pour l’acheteur.

Usufruit et taxe foncière

Si le vendeur souhaite conserver l’usufruit de son bien lors de la vente de son bien. Cela sera alors au vendeur de payer la taxe foncière, sauf si une clause contraire a été prévue dans l’acte notarié.

En effet, il peut être prévu que même si le vendeur conserve l’usufruit, l’acquéreur s’engage à rembourser la taxe foncière au vendeur.

Pour rappel, l’usufruit permet de louer son bien à un tiers alors que le droit d’usage et d’occupation est plus restrictif. En ne conservant que le droit d’usage et d’occupation, le vendeur ne peut utiliser son bien que pour ses propres besoins ainsi que ceux de sa famille.

Conclusion

Si le vendeur a conservé le droit d’usage et d’occupation, alors la taxe foncière devra être payé par l’acheteur. En revanche si le vendeur décide de conserver l’usufruit, il devra payer la taxe foncière sauf si une clause contraire a été prévue dans l’acte notarié.

Si vous avez un projet d’achat ou de vente en viager, n’hésitez pas à nous contacter. Un conseiller expert en viager sera vous répondre.

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Indexation de la rente viagère

Le paiement de la rente viagère par l’acheteur au vendeur en viager sur une durée incertaine doit prendre en considération l’inflation afin que le contrat ne s’en trouve pas déséquilibré. Les rentes viagères sont donc indexées annuellement. calculs

Le principe de l’indexation est posé par l’article 1er de la loi 49-420 du 25 mars 1949. En effet, celui-ci expose que « les rentes viagères ayant pour objet le paiement par des personnes physiques ou morales de sommes fixées en numéraire soit moyennant l’aliénation en pleine propriété ou en nue-propriété d’un ou plusieurs biens corporels, meubles ou immeubles, ou d’un ou plusieurs fonds de commerce, en vertu d’un contrat à titre onéreux ou à titre gratuit sont majorées de plein droit… ».

Il est donc obligatoire d’indexer la rente viagère. Cependant le choix de l’indice est libre aux parties car la rente viagère est considérée comme ayant un caractère alimentaire (alinéas 3 et 4 de l’article L112-2 du code monétaire et financier).

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Fiscalité : Viager et Plus-values

Lorsqu’on vend en viager, il vaut mieux savoir quel sera le montant de l’imposition de la plus-value. En effet, la fiscalité peut Fiscalité du viagerfortement impacter le bénéfice réalisé. Et il est utile de se rappeler que la vente en viager constitue une cession d’immeuble à titre onéreux.

Pour le vendeur en viager, dans la quasi-totalité des cas, la vente en viager porte sur la résidence principale du vendeur, celui-ci n’a donc généralement pas d’impôt sur la plus-value à payer.

S’il s’agit d’une résidence secondaire, il faut se rappeler que la vente en viager restant une vente immobilière, le vendeur est soumis, comme pour une vente classique, au régime des plus-values immobilières.

La vente immobilière en viager est considérée fiscalement comme la vente d’un bien immobilier à titre onéreux au titre de l’article 150U du code général des impôts.

La résidence principale n’est pas imposée

S’il s’agit de la résidence principale, l’article 150 U II 1er du Code Général des impôts prévois explicitement que l’exonération-bénéfice aux biens qui constituent la “résidence principale du cédant au jour de la cession”.

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Les 7 Principaux Fonds Viagers

Je viens de faire une nouvelle vidéo qui détaille les 7 principaux fonds viagers en 2015. Je pense que les fonds viagers ont un avenir prometteur et que la diversification du risque de longévité inhérente au viager peut permettre de faire des opérations immobilières intéressantes.

Voici la vidéo :

 

Dans cette vidéo, je parle également des risques et des avantages de vendre à un fonds d’investissement viager.

Voici un résumé de la vidéo.

Les 7 principaux fonds dédiés au viager sont les suivants : 

Certivia 

Le fonds d’investissement Certivia a été créé sous l’impulsion de la CDC. Il s’agit pour l’instant du plus grand fonds d’investissement en viager et il a levé 150 millions auprès d’assureurs et de la CDC. Les principaux investisseurs dans Certivia sont la CDC et CNP Assurances, deux structures détenues majoritairement par l’Etat.

Certivia est donc en quelques sorte un “fonds public”, car l’Etat a une influence significative sur ce fonds. L’agence immobilière qui est le fournisseur exclusif de Certivia est Renée Costes Viager et la société de gestion est la Française AM.

L’avantage de vendre à un fonds d’investissement en viager est que l’acheteur ne peut pas décéder.

L’inconvénient d’un fonds public est que les décisions se prennent lentement. Une autre question est de savoir si la structure actuelle est légale car l’Etat Français a de facto renforcé la position de Renée Coster Viager qui est déjà en situation de quasi monopole sur le marché du viager.

Certivia applique une double décote, une pour le DUH et l’autre pour “droit d’occupation”, dans le cadre d’un viager occupé ce qui n’est pas très scientifique il me semble.

Expert Viager  

Il s’agit de spécialistes du viager qui ont également lancé un fonds d’investissement. Leur stratégie est très intéressante car ils achètent des biens dans les grandes villes de France comme Lyon, Toulouse et Bordeaux.

Viager Life 

Sauf erreur de ma part, ce fonds a levé des fonds capitaux à l’étranger ce qui est très intéressant.

Viage

Un family office qui achète des biens en direct, ce qui permet de prendre des décisions rapidement.

Virage Viager 

Un fonds qui a levé près de 120 millions principalement auprès d’assureurs.

123Viager

Un fonds qui appartient à la société de gestion 123Ventures. Ce fonds n’a pas encore beaucoup d’actifs sous gestion, mais je lui souhaite plein de succès !

Perial Viager 

Ce fonds a fermé car il n’arrivait pas a sourcé des viagers à un bon prix.

Les Principaux Risques de vendre à un fonds

  1. La faillite du fonds
  2. La fraude qui entraîne la faillite du fonds par exemple dans le cas de LifeInvest.

Les questions à se poser lorsqu’on vend un bien à un fonds d’investissement sont les suivantes : s’agit-il de personnes de confiance? On-t-il une réputation à défendre?

Les Principaux Avantages de vendre à un fonds

Il n’y a pas de décès de l’acheteur et car le viager est mutualisé, le risque de longévité est diminué et un fonds est capable d’absorber le risque.

Les fonds viagers vont notamment se développer car les régimes de retraite vont faire face à de lourdes difficultés dans les années qui suivent. La Sous indexation des retraites va avoir un énorme impact sur le pouvoir d’achat des retraités.

 

 

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Vendre en Viager à son Neveu ?

 

Vous vous êtes probablement déjà posé la question :  si l’on n’a pas d’enfants, qui hérite et à qui peut-on transmettre notre patrimoine. Est-il possible de vendre en viager à son neveu et à quelles conditions?

Voici une courte vidéo qui explique que le fisc se montre très méfiant lors de ventes en viager en famille, et considère souvent que la prétendue vente en viager cache en réalité une donation déguisée. Le montage d’une telle opération nécessite donc de s’entourer de précautions particulières et notamment d’être sûr que le prix a bien été fixé aux conditions du marché et que la rente est effectivement payée.

Souvent il est déconseiller de vendre en viager en famille sauf à vouloir prendre le risque d’aller au conflit avec le Fisc.