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[VIAGER] Attention à la FAILLITE de l’acheteur (débirentier)

Cette vidéo explique les conséquences de la faillite de l’acheteur en viager lorsque le débirentier est une société commercial (SAS, SA, SARL).

Voici la question de Monique :

“Bonjour Erik,

Depuis 1 an je suis sur internet vos messages et conseils à propos des viagers.
J’arrive en signature de la vente en viager de mon appartement, mardi prochain.

Or depuis quelques jours, j’apprends que l’acquéreur n’est plus une personne physique, mais une SARL qui se substitue à lui.

En cas de faillite de la SARL, j’imagine que les garanties, privilège du vendeur et clauses résolutoires ne sont plus les mêmes.
Ma question est la suivante : sur quoi, sur quelle jurisprudence,  je dois m’appuyer  pour l’inscrire dans l’acte de vente.
Bien cordialement.
Monique”.

Pour en savoir plus sur le viager, n’hésitez pas à me laisser un commentaire.

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Réparation Chaudière et Entretien du Jardin en Viager

Dans cette vidéo, je réponds aux deux questions de Claude

“J’enregistre vos infos et vous félicite de vos conseils.

Comme j’ai vendu en DUH  en  2013 , j’aimerais si cela vous convient avoir quelques renseignements afin de savoir ce qui est à ma charge .

J’ai 78 ans et mon épouse 80 ans.

1/ Ma plantation  de conifères ( environ 15 ) qui ont une hauteur de 5 à 6 m sont atteints d’une maladie qui les désagrège sur toute leur hauteur.

Puis-je demander à ce que l’enlèvement  de ces conifères soit pris en charge par l’acheteur?

2/ La chaudière à gaz à ventouse est très ancienne et devrait être remplacée.

A qui incombe son remplacement?

Je vous remercie par avance de vos réponses et vous présente mes meilleurs compliments.”

  1. Au niveau de la plantation de conifères, cela ne représente à mon avis pas le gros oeuvre ni la structure de l’immeuble. A moins qu’une condition spécifique ai été inclue dans le contrat notarié, l’enlèvement des conifères ne sera vraisemblablement pas pris en charge par l’acheteur (le débirentier). Il convient de se référer au contrat de vente notarié et/ou de trouver un arrangement avec l’acquéreur.
  2. En revanche, le remplacement d’une chaudière relève de gros travaux et devrait être pris en charge pas l’acheteur en cas de vétusté. Le vendeur est lui responsable du bon entretien de la chaudière, sauf conditions spécifiques dans l’acte notarié.

Vous avez des questions sur le viager ? N’hésitez pas à laisser un commentaire ou à m’envoyer un Email à info@viager.com

 

 

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Comment effectuer les calculs viagers ?

Dans cette conférence, je décris comment effectuer les calculs viagers et notamment les 4 étapes d’une étude viagère réussie.

Etape 1 : calculer la valeur du bien

La première étape est le calcul de la valeur du bien. Pour cela, il y a plusieurs options. On peut demander conseil à une agence immobilière ou un notaire. Il est également possible de se rendre sur le site Meilleuragents pour calculer la valeur du bien.

Par exemple, une femme possède un appartement de 80m2 situé au 79 avenue des champs Elysées.

En tappant dans Google “meilleurs agents 79 avenue des champs Elysées” on trouve un prix moyen au mètre carré de 12 127€ soit 12 000€ en arrondissant.

Etape 2 : calculer la valeur du DUH (Droit d’usage et d’habitation)

On calcule la valeur du droit d’usage et d’habitation en utilisant les barèmes viagers. Par exemple le barème Daubry, le barème VIAGER.COM  (qui est disponible ici : viager.com/baremes).

Le droit d’usage et d’habitation correspond à la valeur du “non loyer” que l’acheteur ne percevra pas. C’est en quelques sorte le manque à gagner de l’acheteur en viager ce qui lui permet d’acheter le bien immobilier avec une décote.

Dans notre exemple, la décote est de 31,4%. 

Etape 3 : calcul du bouquet

La troisième étape consiste en la détermination du montant du bouquet. Le montant du bouquet est déterminé par le vendeur en viager, cependant, il est recommandé de ne pas dépasser 25 de la valeur occupé du bien. En effet, le vendeur ne peut pas emprunter et augmenter le niveau du bouquet au dela de 25 à 30% limite la possibilité de trouver un acquéreur. Si le vendeur en viager souhaite beaucoup de bouquet, il vaut mieux opter pour vendre en “viager sans rente” ou en nue-propriété sans rente.

Etape 4 : déterminer le montant de la rente viagère en multipliant par le taux de rente viagère

Il s’agit  de la dernière étape lors des calculs viagers. Il convient de multiplier la valeur de capitalisation de la rente viagère par le taux de rente.

La valeur de capitalisation de la rente est calculée de la façon suivante :

Valeur de Capitalisation de la Rente = Valeur libre du bien – Valeur du Droit d’Usage et d’Habitation – Valeur du Bouquet

Dans notre exemple, la valeur libre du bien (FAI) est de 1 008 000€ et la valeur occupée est de 658 560€. La valeur du droit d’usage et d’habitation est donc 349 440€.

Dans notre exemple, le taux de rente est de 13,16%, ce qui donne une rente viagère mensuelle de 6 126€.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à me laisser un commentaire.

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Le Taux de Rente Viagère

Vous vous demandez probablement comment est fixé le taux de rente viagère?

Tout d’abord puisque le contrat de rente viagère a un caractère aléatoire, les parties sont libres de fixer à leur convenance le taux qui détermine à son tour le montant de la rente viagère.

D’après l’article 1976 du Code civil : “la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.”

Cependant, le montant de la rente viagère varie nécessairement en fonction :

  • de la valeur du bien et droits vendus ou du capital versé
  • de l’âge du crédirentier et de son état de santé;
  • des réserves que ce dernier a pu faire à son profit (droit d’usage et d’habitation, usufruit…)

La liberté des parties est donc absolue, dès l’instant du moins que le contrat est sincère, et ne dissimule pas, par exemple, un prêt consenti à un taux usuraire.

Peu importe que la rente fixée devienne une charge écrasante ou dérisoire, une fois fixée, le débirentier, en doit le paiement.

Cependant, la liberté du taux de rente n’est pas sans limite. Le contrat de viager doit en effet toujours rester aléatoire.

Il n’y a pas d’aléa si, par exemple, si le montant de la rente viagère est inférieur au taux normal qui serait appliqué au même montant en capital. Il a été jugé que dans de pareilles circonstances, il n’y avait pas d’aléa, donc pas de contrat de rente viagère à titre onéreux, mais peut être donation déguisée.

Par exemple, une somme de 100 000 euros, aliéné pour obtenir une rente viagère de 2 000 euros sur la tête d’un crédirentier de 80 ans représente une situation sans risque débirentier, puisqu’en plaçant son capital à un taux sans risque de 5%, le crédirentier obtiendrait la même rente, tout en conservant son capital.

En principe, pour apprécier un tel contrat, les tribunaux prennent en considération l’intérêt au taux légal. Cependant, cette règle n’est pas absolue.

Les tribunaux ont déjà annulé des contrats de rente viagère quand le vendeur est manifestement très âgé ou malade, même lorsque la rente est supérieure aux revenus de l’immeuble, car la constitution à titre onéreux de la rente viagère, sans véritable aléa est nulle sauf à démontrer l’intention de libéralité du crédirentier, l’acte étant considéré comme une donation indirecte.

Les bases de calcul de la rente

La rente étant la contrepartie d’un bien ou d’un capital abandonné, il est normal que le calcul ait comme base de départ la valeur de l’immeuble.

La rente viagère dépend de 4 facteurs

  1. La valeur vénale du bien vendu
  2. l’espérance de vie du vendeur
  3. l’état de santé du vendeur
  4. la rentabilité brute et nette du bien cédé

Analysons ces 4 facteurs :

  • la valeur de l’immeuble est une question de convention. Elle dépend notamment du marché immobilier local.
  • les tables de mortalité, établies pour la France par l’INSEE, indiquent pour une époque donnée le pourcentage de femmes et d’hommes qui décèdent aux différents âges. À partir de ces tables, de mortalité, les compagnies d’assurance ont établi des tables de durées de vie probable aux différents âges.
  • L’espérance de vie. Il est possible d’utiliser les barèmes des compagnies d’assurances, le Barème Daubry ou le barème VIAGER.COM.
  • L’état de santé. C’est un fait non négligeable, mais souvent difficile à traduire en chiffres, car le vendeur n’est jamais tenu d’en faire état.

Vous avez des questions sur le taux de rente viagère? N’hésitez pas à nous contacter.

 

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La Majoration de la Rente Viagère

Que ce passe-t-il si le vendeur en viager, qui n’a que le droit d’usage et d’habitation (DUH) décide de louer son bien (ce qui n’est pas autorisé)?  Et bien, il risque l’extinction DUH et devra libérer le bien. Ceci entraine la majoration de la rente viagère.

Le principe de la majoration de la rente viagère

Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le vendeur (crédirentier) se réserve le droit d’usage et d’habitation à vie sur le bien vendu. Cependant, il doit être envisagé la possibilité pour le vendeur de quitter les lieux par anticipation, ceci est par exemple le cas, lorsque le vendeur décide d’aller vivre en maison de retraite.

La clause stipulée dans l’acte de vente doit déterminer les conditions de cette libération par anticipation ainsi que le montant de la majoration à payer par l’acheteur (le débirentier) qui retrouve ainsi la jouissance totale du bien.

La libération anticipée du bien

Les causes de la libération anticipée

Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est un droit réel qui s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit (article 625 du Code civil). Le DUH est susceptible d’abandon volontaire qui constitue un acte unilatéral de renonciation.

Le vendeur peut renoncer à son DUH dans tous les cas de figure. Par exemple, si le vendeur doit partir en maison médicalisé pour des raisons de santé, mais il peut aussi libérer le bien car il a envie de s’installer dans une autre région. Le vendeur est libre de choisir.

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