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Aléa : Une Condition Essentielle du Viager

Importance de l'aléa lors d'une vente en viager
L’aléa est une condition nécessaire d’une vente en viager. S’il n’y a pas d’incertitude, le contrat peut être annulé. Aléa et viager vont de pair. Cet article résume de façon pratique l’article publié sur Legavox.

La vente en viager permet à une personne âgée n’ayant pas d’héritier de vendre son bien afin de se procurer un revenu supplémentaire tout en continuant d’habiter dans son logement.

Le viager est par nature un contrat aléatoire, puisque le prix total versé sera fonction d’un élément inconnu : la date du décès du vendeur.

La particularité essentielle de la vente en viager est que la durée de versement de la rente n’est pas connu d’avance et le montant total de l’investissement non plus.

Le coût global de l’investissement dépend viager dépend de la date de de décès du vendeur (le crédirentier).

L’article 1964 du code civil définit le contrat aléatoire comme « une convention réciproque dont les effets…dépendent d’un événement incertain »

Quels sont les risques liés à cet aléa dans le cadre du viager?

POUR L’INVESTISSEUR :

Pour l’investisseur, le principal risque lié à cet aléa est la durée de vie plus longue que prévue du vendeur.

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Si le vendeur vie aussi longtemps que Jeanne Calmant, l’acquéreur paiera plus cher que prévu son bien immobilier.

Note : il convient de prévoir dans l’acte de vente la possibilité de revendre le bien acheté en viager. 

Le risque peut également se transformer en opportunité, si le vendeur décède prématurément, il aura acheté un bien immobilier à un prix largement inférieur à son prix du marché. Il pourra donc réaliser une belle plus value lors de la revente.

POUR LE VENDEUR :

Pour le vendeur, la vente en viager ne représente aucun aléa. S’il vit plus longtemps que prévu, il aura bénéficié d’un complément de retraite faiblement fiscalisé et indexé sur le cout de la vie.

S’il décède prématurément, le fait qu’il réalise une moins value potentielle n’aura que peut d’impact pour lui car on n’emporte pas son argent au paradis.

Quel est le risque lié à l’absence d’aléa

S’il n’y a pas de caractère aléatoire, le contrat de vente en viager est nul.

Par exemple, le contrat de vente en viager est nul lorsque la rente est constitué sur la tète d’une personne déjà morte au jour du contrat (art. 1974 du code civil).

Le contrat de vente en viager également nul si :

  • la rente est constitué sur la tète d’une personne qui décède dans les 20 jours suivant la date de vente,
  • le vendeur était atteint d’une maladie dont elle était atteinte au moment de la vente (art 1975 du code civil). Peu importe si l’acheteur ignorait ou non l’existence de cette maladie.

Attention : même si le décès intervient plus de 20 jours après la vente, les juges peuvent annuler la vente s’il est prouvé que l’acquéreur avait connaissance du décès imminent du vendeur (cass 3ème civ. 2.2.2000, n° 98-10714).
les clés de l'achat en viager

Le risque d’annulation du viager lié à l’absence de prix réel et sérieux

La jurisprudence sanctionne également l’absence de prix réel et sérieux, car cela remet en question l’aléa du contrat.

Ainsi, afin de veiller à l’équilibre du contrat, elle admet qu’un prix qui n’est pas sérieux peut entrainer l’annulation de la vente.

Le juge peut ainsi annuler la vente dans deux cas :

  • lorsque le montant de la rente est inférieur ou égal au montant du loyer que l’immeuble vendu aurait été susceptible de rapporter ;
  • lorsque la rente apparait constituer un prix dérisoire par rapport à sa durée probable de versement.

La vente en viager suppose donc un aléa sur le prix final de vente qui, par définition, va dépendre de la durée de vie du propriétaire.

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