Viager Occupé

Viager occupé : une solution pour investir dans l’immobilier à Paris

La vente en Viager Occupé représente la grande majorité des ventes en viager en France (plus de 80%). Elle permet au propriétaire du bien immobilier de vendre en conservant le droit d’usage et d’habitation pour le restant de sa vie et à l’acheteur de profiter d’une décote substantielle.


Le viager occupé

Principe du viager occupéshutterstock_114479500

Contrairement à ce que l’on peut penser, l’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature de l’acte chez le notaire, il n’en possède pas le droit d’usage et ne peut pas habiter le bien.

L’acheteur a la possibilité de payer une partie à l’achat, le bouquet, et le solde en rente viagère.

Les vendeurs préfèrent vendre leurs biens sous cette formule. La garantie de pouvoir conserver l’usage de son bien durant toute sa vie représente une assurance et une sécurité pour le vendeur. Le prix de cette assurance se reflète dans la valorisation du bien qui n’inclut pas le droit d’usage.

Le viager occupé a des avantages et inconvénients aussi bien pour l’investisseur que pour le vendeur (autrement appelé le crédirentier).

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Les Deux Variantes du Viager Occupé

Il existe deux types de viager occupé selon que le vendeur ne conserve qu’un droit d’usage et d’habitation (DUH) (1) sur le bien ou s’il conserve l’usufruit (2).

1. Lorsque le vendeur ne conserve que le droit d’usage, il s’agit de la majorité des ventes en viager occupé en France. Le vendeur, ne peut pas louer son bien (même s’il doit partir en maison de retraite) ce qui permet à l’investisseur de garder le contrôle du bien. Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est régit par les articles 625 et suivants du Code Civil.

Important : tout contrat de vente en viager occupé devra prévoir une clause concernant la libération anticipée du bien et le montant du supplément de rente à payer.

2. Lorsque le vendeur conserve l’usufruit, il s’agira d’une vente en nue-propriété. En effet, le vendeur aura le droit d’utiliser le bien (l’usus) mais également d’en percevoir les revenus, les loyers (le fructus).

D’après l’article 578 du code civil l’usufruit se définit comme le “droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance”.

Lorsque le vendeur décède, l’usufruit s’éteint et le nue-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans aucune formalité ni droit de succession à payer.

En résumé, ce type d’investissement peut être financièrement plus intéressant, mais que lorsque le vendeur ne conserve que le droit d’usage et d’habitation, mais il peut être plus difficile de récupérer le bien lorsque celui-ci a été mis en location.

La rente dans le cadre d’une vente avec réserve d’usufruit sera généralement plus faible (d’environ 20 à 30%) qu’une vente en viager occupé avec uniquement une réserve de droit d’usage et d’habitation.

AvantagesViager Occupé à Paris

Pour l’investisseur il permet d’acquérir un bien immobilier à un prix bien inférieur à sa valeur de marché. Il existe principalement 3 avantages à acheter en viager occupé:

    • Une décote importante : l’occupation du vendeur entraîne une décote qui correspond à l’abatement dû à l’occupation par le vendeur. Cette décote peut être calculée de façon forfaitaire ou en fonction du prix des loyers sur lequel est déduit le montant de la location en fonction de l’espérance de vie théorique du vendeur.

 

    • Un financement à taux zéro : lors d’un investissement en viager, le crédit vendeur est à taux zéro contrairement à un prêt immobilier classique. Ceci permet de profiter de la hausse des prix de l’immobilier, mais protège également contre la baisse dans la mesure où une forte décote ainsi qu’un crédit vendeur à taux zéro servent de tampon si les prix de l’immobilier baisse ou le vendeur vit plus longtemps que prévu.

 

    • La possibilité de vendre à tout moment : en achetant un viager occupé, vous avez la possibilité de le revendre à tout moment.

 

    • Des frais de notaires réduits : en effet, lors du calcul des frais de notaire, il y a une déduction sur le prix de la valeur du bien (pour compenser le fait que le logement soit habité). C’est une fois l’abattement soustrait que les frais de notaire sont calculés.

 

Pour le vendeur, le viager occupé est souvent la seule solution qui permette à une personne de se maintenir dans son cadre de vie tout en percevant des revenus. La garantie de percevoir un complément de revenu jusqu’à la fin de ses jours offre une sécurité non négligeable.

Inconvénients

Pour le vendeur

Le vendeur ne pourra pas mettre en location son bien, sauf s’il a conservé l’usufruit lors de la signature de l’acte de vente. Lors du calcul de la rente viagère, il faut déduire le prix d’occupation du prix de la vente. Ceci permet à l’acquéreur de payer une rente moins élevée que lors d’un viager libre.

Valeur utilisée lors du calcul de la rente = valeur de marché – valeur d’occupation par l’habitant (calculé par rapport à l’âge du vendeur)

Le vendeur reste redevable des charges courantes et doit également payer la taxe d’habitation.

Important : Les charges obligatoires que le vendeur doit payer sont définies à l’art. 608 du Code Civil.

 Pour l’investisseurshutterstock_129797951

Le principal inconvénient est que l’acheteur ne peux pas utiliser le bien tant que  le vendeur sera en vie. L’achat en viager occupé n’est donc pas fait pour l’achat d’une résidence principale à court terme.

En devenant propriétaire du bien, l’acheteur devra payer l’impôt foncier ainsi que les charges telles que les gros travaux. Il s’agit essentiellement de grosses réparations. Pour en savoir plus sur la répartition des charges des travaux entre le vendeur et l’acheteur, clickez ici.

En résumé, la répartition des charges entre l’acheteur et le vendeur d’un viager occupé est la suivante :

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Les deux étapes de l’investissement en viager occupé

La première étape consiste à évaluer le plus justement possible le prix de vente (ou valeur occupé) qui correspond à la différence entre la valeur libre du bien et la valeur du droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie du ou des vendeurs.

La deuxième étape consiste à établir les modalités de paiement du prix de vente : le montant versé le jour de la signature (le bouquet) et le montant de la rente versée tous les mois (la rente viagère).

Le calcul de la rente viagère se fait au moyen de tables basées sur des statistiques de mortalité, mises à jour fréquemment, et sur un taux d’intérêt. La rente doit être indexée chaque année afin de respecter le pouvoir d’achat du vendeur. Il est d’usage d’indexer la rente sur l’indice moyen des prix à la consommation établi et publié mensuellement par l’I.N.S.E.E.

Le viager occupé peut permettre de vous constituer un patrimoine immobilier

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous n’avez plus de crédit à rembourser un projet d’investissement immobilier en viager occupé permet d’acheter une résidence secondaire ou de le transformer à terme en investissement locatif. 

Contacter nous pour plus d’informations:

– victoria.liao@viager.com ou erik.bobbink@viager.com