Nue-propriété

dessin Moise écartant la merDéfinition de la Nue Propriété

Un bien immobilier peut être séparé en deux parties : son usufruit et la nue propriété.

On parle de démembrement lorsqu’on sépare l’usufruit de la nue-propriété.

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La nue-propriété est le droit qui offre à l’acheteur (aussi appelé nu-propriétaire), la faculté de disposer d’une chose (en la vendant, la donnant, la léguant, …) sans toutefois pouvoir l’utiliser.

En d’autres termes, le propriétaire est la personne qui possède un bien et l’usufruitier possède le droit d’usage du bien. Si l’usufruit est viager, le nue-propriétaire pourra récupérer la pleine propriété au décès du vendeur.

A la fin de la période pendant laquelle l’usufruit a été cédé, l’acheteur deviendra plein propriétaire du bien immobilier.

Principe de la Nue-Propriété Immobilière

  • Vous achetez la nue-propriété d’un bien. L’usufruit est détenu par un tiers pour une durée fixe connue dès la signature du contrat. Pas d’aléas sur la durée, pas de surprise.
  • Vous, nu-propriétaire, ne payez que 40 à 75% de la valeur en pleine propriété du bien
  •  Au terme de la période fixée vous récupérez la pleine propriété. Vous devenez automatiquement plein propriétaire du bien immobilier sans intervention de qui que ce soit et sans aucun frais, ni fiscalité.

Il existe 2 types d’usufruit

Appartement Paris1. L’Usufruit Viager 

L’usufruit viager est la configuration de nombreuses successions. Un des parents, au décès du premier, hérite de l’usufruit, les enfants de la nue-propriété. Le parent pourra donc, jusqu’à sa mort habiter la maison et les enfants ne récupèrent la pleine propriété qu’au décès du dernier parent.

2. L’Usufruit Limité Dans le Temps

L’usufruit peut être aussi pour un temps donné. Par exemple, il est possible de céder l’usufruit d’un bien pour 15 ans.

En pratique, l’acheteur acquiert, par exemple, la nue-propriété d’un bien pour 50 % de sa valeur, et une autre personne pourra acheter l’usufruit pour 50% de la valeur du bien. Au bout de 15 ans, l’acheteur en nue-propriété récupère la pleine propriété sans aucun frais.

Avantages de l’Achat en Nue-Propriété

L’achat de la nue-propriété peut se révéler une stratégie intéressante pour :

dessin checklist– se constituer un capital :

La nue-propriété permet d’acheter un bien à 40 à 75% de la valeur en pleine propriété avec la certitude que ce bien se valorisera au fil de temps sur 100% de sa valeur. Acheter la nue-propriété c’est s’assurer d’une plus-value constituée par le passage du temps.

– préparer sa retraite :

Acheter un bien immobilier en nue-propriété c’est s’assurer de disposer à terme d’un logement que vous pourrez habiter ou louer afin de vous constituer des revenus complémentaires.

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– pas de soucis souci de gestion locative :

Lors d’un achat en propriété, il n’y a pas de risques locatifs et les charges d’entretien courant sont à la charge de l’usufruitier.

– aider ses enfants :

Un investissement en nue-propriété sur 15 ou 20 ans peut permettre d’offrir un logement à ses enfants au moment de leur majorité.

Avantage Fiscaux de la nue-propriété

La nue-propriété est fiscalement intéressante car:

1. Dans certains cas, la nue-propriété n’entre pas dans la base taxable de l’ISF
2. En tant que nu-propriétaire vous ne percevez pas de loyers et ne payer donc pas d’impôt sur les revenus
3. En cas de revente après 15 ans de la nue-propriété ou de la pleine propriété, la plus value est exonérée
4. le nu-propriétaire ne paie généralement pas la taxe foncière

Le barème légal pour calculer la valeur de la nue-propriété en et celle de l’usufruit est donné sur le site de l’administration fiscale

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus 90 % 10 %
Moins de 31 ans révolus 80 % 20 %
Moins de 41 ans révolus 70 % 30 %
Moins de 51 ans révolus 60 % 40 %
Moins de 61 ans révolus 50 % 50 %
Moins de 71 ans révolus 40 % 60 %
Moins de 81 ans révolus 30 % 70 %
Moins de 91 ans révolus 20 % 80 %
Plus de 91 ans révolus 10 % 90 %

 

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