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La Garantie des Vices Cachés

Les vices cachés : la garantiesurprise

Après la vente, si l’acheteur se rend compte d’un problème, il peut agir contre le vendeur : c’est l’action en garantie des vices cachés.

Vice caché : définition

Le vice caché est un vice qui n’est pas visible et non pas un vice masqué par le vendeur. Ainsi, peut lui-même ignorer ce vice.

Pour avoir la certitude qu’un vice a bien été caché, les juges se rapportent à l’attitude du « bon père de famille ». De plus, ils estiment qu’un examen trop pointu et trop profond du bien ne peut être exigé. La limite de l’œil du « bon père de famille » se situe, par exemple, dans les combles, la charpente… des maisons.

Pour faire fonctionner la garantie des vices cachés, une des conditions est que l’acheteur n’ait pas été au courant de ce vice lors de la vente. Cependant, si celui-ci était au courant, le vice n’est donc plus caché.

De plus, si l’acte de vente mentionne le vice, l’action de garantie est annulée.

Le vice survient avant la vente

(Ou du moins au moment de celle-ci)

En effet, le vendeur n’est pas tenu responsable sur les vices survenant après la vente. Il y a vice sur un bien lorsque celui-ci le rend impropre à sa destination ou lorsque qu’il l’affecte tellement que l’acheteur n’aurait pas signé cette vente ou à ce prix s’il en avait eu connaissance.

Les exemples de vices cachés :

  • Carrelage non homogène
  • Refus de permis de construire sur le terrain
  • Possibilité d’inondation du bien
  • Instabilité du terrain ne permettant pas de constructions
  • Fragilité des poutres importantes
  • Chaudière collective qui engendre des nuisances sonores
  • Absence de structures pour l’eau courante

Les vices cachés représentent donc une large palette de problèmes plus au moins concrètes ou matérielles.

Les exemples des problèmes qui ne sont pas considérés comme des vices cachés

  • Absence de tout-à-l’égout dans une maison en pleine campagne datant du XVIIIe siècle.
  • Puits pollués dans un domaine agricole

L’acheteur possède un droit de recoursVice caché immobilier

L’acheteur a un délai de deux ans (à partir de la découverte du vice) pour mettre en place l’action en garantie.

Que ce recours soit fait contre un vendeur professionnel ou non, les conditions ne varient pas. Cependant, le vendeur non professionnel a une responsabilité plus faible.

Le cas d’un vendeur professionnel

Dans ce cas, il y a généralement un doute sur la non connaissance des vices du bien. En effet, le vendeur professionnel est censé être au courant des problèmes de ce dont il fait le commerce.

S’il y a un vice caché, même si le vendeur professionnel prouve sa bonne foi, il sera obligé de verser des dommages et intérêts à l’acheteur.

Si la vente a été effectuée par un agent immobilier, il n’y a pas de présomptions de connaissance sur les vices du bien immobilier. En effet, cet agent est seulement l’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur.

Le cas d’un vendeur particulier

Ce vendeur particulier peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. Cette clause est présente dans tous les compromis. Cependant, le vendeur, s’il est de mauvaise foi, doit la garantie à l’acheteur.

S’il était au courant des vices avant de signer le contrat de vente.

En effet, pour rappel, il est possible que le vendeur ne soit pas au courant du vice dans le cas où celui-ci ci n’est pas détectable. Au contraire, si celui-ci était au courant, la garantie du vice caché prend vigueur.

Cependant, il faut également que l’acheteur apporte des preuves sur le fait que le vendeur connaissait les vices. Si tous les diagnostics prévus par la loi ne sont pas apportés en tant que preuve, l’exonération de garantie n’est pas applicable.

Les contreparties pour l’acheteurRecours de l'acheteur vice cachés

En cas de vice caché, la baisse du prix de vente ou l’annulation du contrat peuvent être obtenues par l’acheteur (selon l’article).

Dans le cas où la vente est annulée, l’acheteur doit restituer le bien dans le même état que lors de l’achat. Le vendeur, quant à lui, rend les sommes versées, les frais liées au procès et à la mutation, et les intérêts cumulés depuis la signature du contrat.

Il est possible que le juge décide de ne pas valider l’annulation de la vente si, pour lui, la gravité du vice est insuffisante. La seule baisse du prix de vente peut alors être décidée.

Quand il s’agit d’une baisse de prix, c’est aux experts d’évaluer la moins-value engendrée par ce vice. Elle est souvent calculée selon le montant des travaux à réaliser pour remettre en état le bien immobilier. Dans ce cas, l’acheteur obtient une partie du prix de ce montant et garde le logement.

L’acheteur peut également recevoir des dommages et intérêts si le vendeur n’est pas honnête.

Il est notamment possible que le vendeur soit dans l’obligation de verser des indemnités supérieures au prix du bien.

Pour ce type d’affaires, le tribunal compétent est le tribunal de grande instance se trouvant au lieu de situation du logement. De plus, il est obligatoire de disposer d’un avocat.

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