Contrat de Vente

Le contrat de vente en viager : une institution séculaireAppartement parisien

(Selon les articles 1968 à 1983 du Code Civil de 1804)

Le viager se caractérise par la vente d’un bien immobilier à un acheteur (le débirentier). Cet acheteur aura l’obligation de payer une rente viagère au vendeur (le crédirentier) jusqu’à son décès.

Ainsi, la vente viagère s’apparente à une vente immobilière classique, seules les modalités de paiement diffèrent.

La rente viagère peut notamment être au profit de plusieurs vendeurs. Souvent, les concubins ou les époux souhaitent que la rente soit totalement ou en partie réversible.

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Le vendeur a deux solutions : vendre son bien en viager occupé ou en viager libre. Cela exprime alors le droit de jouissance que possède le vendeur sur le bien. La vente se porte seulement sur la nue-propriété. L’acheteur, quant à lui, possède tous les droits de propriété : l’usus, l’abusus et le fructus.

Le contrat de vente en viager

Le contrat de vente viagère doit respecter les dispositions légales des ventes d’immeuble ainsi que les conditions de formation des conventions. Si celles-ci ne sont pas respectées, le contrat peut être annulé.

Le viager doit aussi être basé sur l’aléa de l’espérance de vie du vendeur, sous peine de nullité de celui-ci.

L’aléa

Celui-ci signifie que les parties ne doivent pas connaître la durée du paiement. Ainsi, le moment du décès du vendeur doit être ignoré. Selon le Code Civil, si le vendeur meurt le jour du contrat, celui-ci devient nul.

Il en est de même si le vendeur, atteint d’une maladie pendant la signature, décède dans les 20 jours suivants. Pour obtenir plus d’informations sur le sujet, retrouvez notre article sur l’aléa, condition essentielle d’une vente en viager.  

Le prix de venteInvestissement immobilier

Il est souvent caractérisé par un montant payé comptant (le bouquet) et d’une rente viagère payées mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement.

La fréquence des paiements est décidée par les parties, tout comme le bouquet. Cependant, celui-ci représente souvent 10 à 40 % du prix du bien en viager.

Cependant, il est possible que les parties décident qu’aucun paiement ne soit versé au moment de la signature. Dans ce cas, seule une rente viagère sera versée. Le montant de la rente est également fixé librement mais celle-ci doit conserver un caractère équilibré et réel. Souvent, cette rente est fixée selon les critères suivants :

  • L’espérance de vie du vendeur
  • L’existence ou non du bouquet
  • La valeur du bien
  • L’existence d’un droit de jouissance réservé au vendeur

L’acheteur devra verser cette rente jusqu’au décès du vendeur en respectant les délais de paiement. La rente est bénéfique pour le vendeur car elle représente un complément de retraite. 

La réévaluation de la renteloupe

Celle-ci est réalisée du fait d’une stipulation contractuelle ou de la loi. Les parties peuvent donc décider d’ajouter une clause d’indexation dans le contrat.

Celle-ci permettra que la rente soit à nouveau évaluée pour garder une correspondance avec la valeur du bien lors de la vente et pour remédier aux effets néfastes de l’augmentation des prix. L’indice est librement choisi par l’acheteur et le vendeur. Cependant, tous les indices n’empêchent pas les risques liés à l’évolution de l’économie.

La loi prévoit un plafond pour empêcher que le montant de la rente indexée soit très différent du montant initial prévu lors de la signature du contrat. Une fois indexé, le montant de la rente ne peut être inférieur à celui d’une rente non indexée avec des majorations forfaitaires légales.

Il est possible de réaliser des corrections judiciaires sur une rente indexée en cas de nouvelle conjoncture économique qui changerait l’équilibre du contrat. Le juge peut, suite à la demande de l’acheteur ou du vendeur, revoir la rente pour maintenir l’équilibre du contrat.

Si le contrat ne prévoit pas d’indexation de la rente, une procédure de majoration forfaitaire peut être effectuée par la loi, suite à la demande d’une des parties. Tous les ans, le taux de cette majoration change. 

poche de pantalon videLe non-paiement de la rente

Pour le vendeur, il existe des garanties légales et des dispositifs de protection contractuels.

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Dans le cas où la rente n’est pas payée, le vendeur peut saisir les biens de l’acheteur pour obtenir une somme convenable sur le montant de la vente pour le service des arrérages et de la rente.

Il est préférable d’ajouter des garanties « conventionnelles » dans le contrat de vente pour sécuriser le vendeur contre le non-respect du paiement de la rente viagère.

Ainsi, il peut y avoir une clause de solidarité dans le contrat, qui, en cas d’acheteurs multiples, autorise le vendeur à poursuivre un ou les acheteurs en recouvrement pour tous les arrérages.

Si le vendeur pense que l’acheteur ne sera pas solvable, il peut prévoir une clause de cautionnement. Celle-ci porte sur le fait qu’un ou plusieurs individus garantissent que le patrimoine réponde au profit du vendeur du paiement des arrérages s’il y a un non-paiement de la part de l’acheteur.

Ainsi, le vendeur et l’acheteur ont la possibilité de prévoir une clause résolutoire qui énonce que si les arrérages ne sont pas payés, le contrat est résolu de plein droit. Le juge pourra donc seulement relever l’existence de l’événement à l’origine de l’acquisition de la clause.

Les obligations du vendeur

Celui-ci doit laisser le bien à l’acheteur si celui-ci a été vendu en viager libre. De plus, il a l’obligation de ne cacher aucun vice rendant le bien inhabitable ou empêchant un usage normal de celui-ci.

Le vendeur prend en charge les obligations et les charges imposées à l’usufruitier s’il y a réserve d’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation, excepté si les parties souhaitent en disposer différemment.

Les obligations de l’acheteur

Celui-ci a l’obligation de verser dans les délais la rente viagère, sinon le bien pourrait lui être retiré selon la clause résolutoire.

L’acheteur prend en charge les obligations et les charges imposées au propriétaire s’il y a vente sans droit d’usufruit ou de jouissance au profit du vendeur.

Néanmoins, une vente viagère avec réserve d’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation par le vendeur lui entraîne l’obligation de payer les charges d’entretien. En effet, seules les grandes réparations sont prises en charge par l’acheteur.

Or, il est possible que les parties choisissent un autre partage. En effet, les charges locatives sont le seul minimum pour le vendeur.

La réserve du droit d’usage et d’habitation Calcul de la rente viagère

Ce droit permet au vendeur de disposer du bien suite à la vente.

Le droit du vendeur s’arrête à l’occupation réelle et personnelle du bien en question. Aucun revenu ne sera perçu et un tiers ne pourra occuper le logement gratuitement.

Le vendeur a le droit de renoncer au droit réserve du droit d’usage et d’habitation dès lors qu’il informe l’acheteur dans un délai de 3 mois.

Dans ce cas, le vendeur pourra profiter d’une augmentation de la rente.

L’acheteur a l’obligation de se conformer aux droits de l’usufruitier. Cependant, il peut tout même transmettre et revendre le viager.

Vendre avec réserve d’usufruit engendre des obligations semblables sur les droits d’usage et d’habitation pour les parties diverses.

Il faut que le vendeur récupère le bien dans l’état où le contrat a été signé. Un inventaire permettra de vérifier l’état du bien. Une caution devra aussi être faite.

Ainsi, en cas de réserve d’un droit d’usage et d’habitation, l’occupant du bien doit avoir une attitude soigneuse envers le bien. Le vendeur doit donc continuer d’entretenir le viager, il ne peut y avoir de destruction de celui-ci.

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Dans le cas de détériorations, la loi prévoit que c’est au vendeur de payer les réparations. De plus, le Code Civil, énonce que même les réparations plus petites sur l’entretien habituel du bien (ex : rénovation de la cuisine). Les droits de l’usufruitier doivent être respectés par le nu-propriétaire.

Selon l’article 606 du Code Civil, il en est de même pour les grosses réparations telles que sur les voûtes, les murs, les poutres etc… si aucune convention contraire n’a été ajoutée.

C’est donc au nu-propriétaire de prendre en charge les travaux de la structure du bien, éléments importants pour qu’un immeuble reste en bon état.

Pour en savoir plus sur la répartition des charges et des travaux entre le propriétaire et le locataire, clickez ici

La réserve d’usufruitbalance maison contre argent

Celle-ci permet au vendeur de garder le bien et d’en tirer profit en revenu ou en matière immobilière. Il peut aussi choisir de continuer d’habiter le bien ou de le louer.

L’acheteur a l’obligation de se conformer aux droits de l’usufruitier.

Cependant, il peut tout même transmettre le viager. Vendre avec réserve d’usufruit engendre des obligations semblables sur les droits d’usage et d’habitation pour les parties diverses.

Il faut que le vendeur récupère le bien dans l’état où le contrat a été signé. Un inventaire permettra de vérifier l’état du bien. Une caution devra aussi être faite. Ainsi, en cas de réserve d’un droit d’usage et d’habitation, l’occupant du bien doit avoir une attitude soigneuse envers le bien.

Le vendeur doit donc continuer d’entretenir le viager, il ne peut y avoir de destruction de celui-ci. Dans le cas de détériorations, la loi prévoit que c’est au vendeur de payer les réparations. De plus, le Code Civil, énonce que même les réparations plus petites sur l’entretien habituel du bien (ex : rénovation de la cuisine).

Les droits de l’usufruitier doivent être respectés par le nu-propriétaire. Selon l’article 606 du Code Civil, il en est de même pour les grosses réparations telles que sur les voûtes, les murs, les poutres etc… si aucune convention contraire n’a été ajoutée.

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C’est donc au nu-propriétaire de prendre en charge les travaux de la structure du bien, éléments importants pour qu’un immeuble reste en bon état.

Si vous avez des questions sur la vente en viager, n’hésitez pas à nous contacter