Conditions et Formalités

Quelles conditions faut-il respecter pour valider la vente en viager ?Conditions du viager

Les conditions du contrat de vente en viager

Les conditions relatives aux parties

Le vendeur, aussi nommé « crédirentier », peut être toute personne physique propriétaire d’un bien immobilier, et ce peu importe son âge même si la vente en viager est le plus souvent destinée aux personnes âgées.

L’acheteur (ou débirentier) peut être une personne physique ou moral.

Des garanties financières lui seront demandées sous forme de caution ou d’hypothèque la plupart du temps.

Les conditions relatives au contrat

Le contrat de vente devra être signé devant un notaire, puis inscrit et publié au service de publicité foncière ou au livre foncier pour certains départements (Haut-Rhin, Bas-Rhin et la Moselle).

Le contrat de vente peut, en plus des arrangements habituels, contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement. Y seront précisé les rentes payées gardées par le vendeur en indemnités, mais aussi les clauses d’annulation de la vente et de revalorisation.

Les conditions d’annulationAnnulation du Contrat

La vente en viager peut être annulée sous différentes conditions. Elle est notamment liée à la durée de vie du vendeur. C’est pourquoi selon l’art. 1975 du Code Civil, la vente ne peut être validée si le vendeur est très malade ou mourant.

La vente sera aussi annulée si le vendeur décède, dans les 20 jours suivant la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint au moment de la signature.

Le contrat peut également être déclaré nul si l’acheteur sait que le vendeur est atteint d’une maladie pouvant entraîner une mort imminente.

Un prix insuffisant peut aussi être à l’origine d’une annulation de contrat. Dans le cas échant, le vendeur peut demander l’annulation de la vente, s’il a été lésé de plus de 7/12e du prix du bien de vente.

En cas de vente en viager à un enfant, celle-ci peut être estimée comme une donation au moment de la succession, sauf si cette dernière a fait l’objet du versement d’une rente.

 

Le viager et son encadrement juridique

Très encadrée par la loi, la vente en viager est régie par les articles 1968 à 1974 du Code Civil.

L’aléa

déLe contrat de vente viagère est défini comme un contrat hasardeux, dans la mesure où ni le vendeur ni l’acheteur ne savent s’ils ont fait une bonne affaire… Ou non.

Un contrat aléatoire est défini par l’art.1964 du Code Civil : « Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain. »

Il y a donc une condition impérative pour le viager : l’aléa.

La première formalité de cet aléa est que l’acheteur ne doit pas être au courant d’un éventuel problème de santé du vendeur.

Sur la même idée, le contrat de vente ne pourra pas être digne de validation si le vendeur est mourant ou très malade.

La seconde formalité de cet aléa est qu’en cas de viager libre, l’acheteur ne peut louer le bien immobilier à un prix supérieur à la rente, sinon l’aléa disparaîtrait.

Le non-paiement de la rente viagère

poches videsL’encadrement juridique permet d’assurer le vendeur en cas de non-paiement.

En effet, le contrat de vente stipule :

  • Une clause résolutoire consistant en une résolution automatique de la vente si non-paiement de l’acheteur il y a, le tout devant un juge. La vente est alors annulée et le vendeur récupère le bien tout en pouvant conserver le bouquet ainsi que les rentes viagères déjà perçues, faisant office d’indemnisation.
  • Une clause de privilège du vendeur qui lui permet de mettre le bien aux enchères et de se payer les sommes dues en cas de lésion ou d’impayés.

En cas de non-paiement, le vendeur peut toujours faire appel à une injonction de payer, délivrée par un juge (de proximité ou du tribunal de grande instance).

Le Notaire remet alors une « copie exécutoire » de la vente au vendeur afin de lui permettre de poursuivre l’acheteur en justice.

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