Calcul de la rente viagère

Comment est calculé la rente viagère?Calcul de la rente viagère

La rente viagère est une somme fixe versée par l’acheteur au vendeur, en plus du bouquet jusqu’à la fin du contrat. Cette somme est définie avant la signature, elle est déterminée contractuellement selon l’article 1976 du Code Civil.

Elle peut être versée tous les mois ou tous les trimestres. Une fois le contrat signé, il n’est pas possible de revenir sur cette rente.

Le calcul de la rente viagère

La valeur d’une rente est estimée selon les barèmes de la table de mortalité établis par l’INSEE, les Compagnies d’Assurance comme CNP Assurances (anciennement appelé la Caisse Nationale de Prévoyance).

Une baisse de la rente peut être prévue dans le cas où le viager porte sur deux crédirentiers et que l’un deux décède.

La rente est calculée selon la valeur du bien immobilier et le taux de revenu hors inflation du capital.

Exemple :

Monsieur Durant, a 80 ans et possède un appartement, situé à Paris 17ème arrondissement, composé de 3 pièces et ayant une superficie 52m².

Le prix moyen de ce type d’appartement est d’environ 440 000€

Monsieur Durant souhaite qu’on lui verse un bouquet de 132 000€. La rentabilité brute locative sur ce type de bien situé au 17ième arrondissement est de 4%.

Pour se décider, Monsieur Durant veut réaliser une étude sur la vente d’un viager occupé ou d’un viager libre.

La rente d’un viager libre : calcul

Valeur du bien : 440 000€

Montant du bouquet souhaité : 132 000€

Valeur du montant restant à payer : 440 000 – 132 000 = 308 000€

Détermination du coefficient diviseur :Calculs viagers

Ce coefficient se calcule selon la table d’espérance de vie et l’âge du vendeur

Selon l’Insee, à 80 ans, l’espérance de vie théorique de Monsieur Durant est de 8,33 ans. Ainsi, le coefficient diviseur s’élève à 8,33.

La rente annuelle :

La rente annuelle correspond à : la valeur résiduelle du bien / le coefficient diviseur : 308 000€ / 8,33 = 36 975€ / an

Le montant de la rente mensuelle, dans cet exemple, est donc de : 36 975€ / 12 mois = 3 081€

Rente d’un viager occupé : calcul 

Le coefficient diviseur :

 Selon l’Insee, à 80 ans, l’espérance de vie théorique de Monsieur Durant est de 8,33 ans. Ainsi, le coefficient diviseur s’élève à 8,33.

La décote sur le bien occupé :

  • Le loyer annuel libre théorique est de : 440 000 x 4% = 17 600€ / an (soit 1 467€ / mois)
  • Le coefficient d’espérance de vie est de 8,33
  • Le manque à gagner pour l’acheteur est de : 17 600€ x 8 ans = 144.960€
  • La valeur de la décote sur le bien occupé est de : 440 000€ – 144 960€ = 295.040€
  • La valeur restant à financer après le bouquet est donc de : 295 040€ – 132 000€ = 163 040€

Fiscalité de la rente viagèreLa rente annuelle :

La rente annuelle correspond à : la valeur résiduelle du bien / le coefficient diviseur : 163 043€ / 8,33 = 19 573€

Le montant de la rente mensuelle, dans cet exemple, est donc de : 19 573€ / 12 mois  = 1 631€

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