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Frais de Notaire Viager

Comment calculer les frais de notaire pour l’achat d’un viager ?

Lors d’un achat en viager, les frais de notaire se décomposent de la manière suivante :

  • Les honoraires du notaire (émoluments). Une partie des émoluments est fixe, l’autre est proportionnelle au prix de vente.
  • La TVA applicable
  • Les droits payés au trésor dont notamment :
    • Les droits d’enregistrement,
    • La taxe de publicité foncière,
    • Les taxes complémentaires,
    • Les débours du notaire qui correspondent aux montants payés par le notaire à l’administration (acte d’état civil, état conservation des hypothèques, cadastre…)

En général, le notaire demande une provision à l’acheteur, celle-ci est régularisée lorsque la vente est finalisée. Le notaire reverse alors à ce moment l’éventuel trop-perçu.

Pour en savoir plus sur les frais de notaire en viager : cliquez ici

Annulation d'une vente en viager

Vous venez de signer l’acte de vente chez le notaire, bien content de l’investissement que vous venez de faire. Mais vous êtes-vous demandez si un contrat de vente en viager peut être annulé ?

La condition principale d’annulation d’un contrat de vente en viager est l’absence d’aléa (hors non-paiement de la rente).

La vente en viager est par nature un contrat aléatoire, car le prix est versé en fonction d’un élément inconnu : la date de décès du vendeur.

Pour en savoir plus sur l’annulation d’une vente en viager : cliquez ici

La clause résolutoire

Lors de la signature de l’acte chez le notaire, il est nécessaire de prendre les mesures afin de se protéger contre les défauts de paiement :

  • Ne pas oublier la clause résolutoire dans le contrat de viager : si l’acheteur ne paie pas la rente, le vendeur (le crédirentier) récupérera la propriété de son bien.
  • Inscrire le privilège du vendeur au registre des hypothèques ceci permet au vendeur, d’être payé en priorité si l’acheteur fait défaut.

Pour en savoir plus sur le non-paiement de la rente viagère : cliquez ici

"Séniors"

Quelle est la définition du viager ?

Le viager est un type de transaction immobilière qui permet à une personne de généralement plus de 60 ans de vendre son appartement ou sa maison contre un bouquet et une rente viagère. Le vendeur, aussi appelé crédirentier (peut également conserver le droit de rester vivre dans son logement (il s’agira alors d’un viager occupé. Dans le cadre d’un viager libre, le débirentier (l’acquéreur), pourra habiter immédiatement les lieux. Dans le cadre d’une nue-propriété, le vendeur, aussi appelé usufruitier, conserve le droit de louer son bien. Il est important de bien comprendre les différences entre l’usufruit et le droit d'usage et d'habitation (DUH).

Pourquoi vendre en viager ?


Pour le vendeur (le crédirentier), l'augmentation de l'inflation ces dernières années et la non indexation des retraites font du viager un excellent produit de prévoyance. En effet, le viager peut permettre d'améliorer son niveau de vie, mais également d'aider ses proches grâce au bouquet. Il permet également au vendeur de faire face aux coûts de la dépendance.

Pour l'acheteur (le débirentier), le bien est acheté avec une forte décote et l'absence de revenus locatifs est intéressant d'un point de vue fiscal. Souvent l'acheteur obtiendra un bien immobilier ave une décote intéressante et pourra limiter son risque en mutualisant divers viagers.

Qu’est-ce que le viager immobilier ?


Principalement destiné aux personnes retraitées, le viager immobilier est le moyen idéal pour s’assurer un revenu complémentaire.

L’opération consiste à céder la propriété d’un bien immobilier à un acquéreur (le débirentier) qui devra en échange verser une rente au vendeur (le crédirentier), et ce jusqu’à son décès.

Il est tout à fait possible de rendre la manœuvre collective puisque la perception de rente peut se faire pour un ou plusieurs individus. Ainsi, le/les vendeurs perçoivent un revenu complémentaire régulier.

Le point fort de ce type de vente immobilière est l’avantage fiscal qu’il propose, celui-ci variant selon l’âge du vendeur. L’abattement sur la part imposable peut aller jusqu’à 70%.

Il existe 3 types de viager immobilier :


Deux types de viagers immobiliers dominent. Le premier étant le viager occupé : le vendeur réside dans son bien jusqu’à son décès.

A l’inverse, le viager libre fait perdre au vendeur la possibilité de résider dans son bien, et ce dès la signature du contrat de vente.

La vente immobilière à terme, elle, permet à l’acquéreur de devenir propriétaire après-et seulement après-avoir payé un nombre de mensualités convenus au préalable avec le vendeur. Cette forme de vente, n'est pas à proprement parler un "viager" s'il n'y a pas d'aléa. Lors d'une vente à trme, le vendeur peut se réserver le droit d’occupation à vie. Les inconvénients liés à la vente en viager ainsi que le calcul de la rentre viagère varient selon le type de viager immobilier. De ce fait, le choix du type de viager est à prendre minutieusement, tant côté vendeur (crédirentier) qu’acquéreur (débirentier).

Le Viager Occupé


Le viager occupé est la formule la plus courante. Elle permet aux propriétaires de rester vivre dans leur bien tout en percevant une rente et/ou un bouquet. Le calcul du Droit d'usage et d'occupation (DUH) est calculé en fonction de barèmes. La rente viagère est également calculée en fonction d'un taux de rente spécifié dans les barèmes.

Les viagers occupés à Paris sont également un excellent moyen pour les investisseurs de se constituer un patrimoine.

Le Viager Libre


L'avantage d'un achat en viager libre est que l'acheteur peut tout de suite emménager dans le bien, tout comme un achat traditionnel. Le viager libre permet donc d'acheter un bien immobilier sans avoir recours au crédit. Les résidences secondaires et les pieds à terre sont souvent vendus en viager libre.

Le Viager Sans Rente


Le viager sans rente, aussi appelé nue-propriété permet d'acheter en prenant moins de risque car il n'y a pas de paiement de la rente et donc moins de risque de longévité. Le viager sans rente convient également aux vendeurs (crédirentiers) fortement imposés car il n'y a pas de rente et donc moins d'imposition.

La Vente à Terme


Contrairement à ce que l’on peut penser, l’acheteur devient propriétaire dès la signature de l’acte chez le notaire, c’est le paiement qui est différé.

L’acheteur bénéficie d’un crédit vendeur et il n’y a pas de notion d’âge comme pour le viager.

En revanche, tout comme le viager, la vente à terme peut être occupée ou libre. Mais contrairement au viager, l’acquéreur devient propriétaire uniquement lorsqu’il a payé le nombre de mensualités convenu avec le vendeur.

Important : tout comme le viager, la vente à terme est conclue devant un notaire et l’acquéreur ne verse que le bouquet lors de la signature de l’acte de vente.

Avantages de la vente à terme pour l’investisseur

Un investissement immobilier à prix réduit, c’est un placement de moyen/long terme très attractif. Pas de recours au crédit bancaire (l’acheteur bénéficie d’un crédit vendeur). L’acquéreur bénéficie de la résilience de la pierre.

Il s’agit d’un contrat limité dans le temps. L’investisseur connaît donc le montant total de ses mensualités.

La vente à terme peut être considérée comme un crédit vendeur et s’adresse à des investisseurs qui souhaitent faire un placement financier dans la pierre afin de se construire un patrimoine immobilier tout en douceur et sans intérêt bancaire.

Pour le vendeur, les mensualités perçues ne sont pas imposables.

Les différents types de vente à terme

1. La vente à terme libre : l’unique différence avec une vente classique est que le paiement est étalé dans le temps. L’acheteur peut utiliser le bien dès la signature de l’acte de vente.
2. La vente à terme occupée : le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’occupation à vie ou pendant la durée mentionnée dans le contrat de vente. Le vendeur ne devra que s’acquitter des charges courantes : chauffage, électricité et la taxe d’habitation.

Définition de la nue-propriété


Un bien immobilier peut être séparé en deux parties : Son usufruit et la nue propriété.
On parle de démembrement lorsqu’on sépare l’usufruit de la nue-propriété.
La nue-propriété est le droit qui offre à l’acheteur (aussi appelé nu-propriétaire), la faculté de disposer d’une chose (en la vendant, la donnant, la léguant, …) sans toutefois pouvoir l’utiliser.

En d’autres termes, le propriétaire est la personne qui possède un bien et l’usufruitier possède le droit d’usage du bien. Si l’usufruit est viager, le nue-propriétaire pourra récupérer la pleine propriété au décès du vendeur.

A la fin de la période pendant laquelle l’usufruit a été cédé, l’acheteur deviendra plein propriétaire du bien immobilier.

Principe de la Nue-Propriété Immobilière

Vous achetez la nue-propriété d’un bien. L’usufruit est détenu par un tiers pour une durée fixe connue dès la signature du contrat. Pas d’aléas sur la durée, pas de surprise.
Vous, nu-propriétaire, ne payez que 40 à 75% de la valeur en pleine propriété du bien.
Au terme de la période fixée vous récupérez la pleine propriété. Vous devenez automatiquement plein propriétaire du bien immobilier sans intervention de qui que ce soit et sans aucun frais, ni fiscalité.

Il existe 2 types d’usufruit

1. L’Usufruit Viager
L’usufruit viager est la configuration de nombreuses successions. Un des parents, au décès du premier, hérite de l’usufruit, les enfants de la nue-propriété. Le parent pourra donc, jusqu’à sa mort habiter la maison et les enfants ne récupèrent la pleine propriété qu’au décès du dernier parent.

2. L’Usufruit Limité Dans le Temps

L’usufruit peut être aussi pour un temps donné. Par exemple, il est possible de céder l’usufruit d’un bien pour 15 ans.

En pratique, l’acheteur acquiert, par exemple, la nue-propriété d’un bien pour 50 % de sa valeur, et une autre personne pourra acheter l’usufruit pour 50% de la valeur du bien. Au bout de 15 ans, l’acheteur en nue-propriété récupère la pleine propriété sans aucun frais.

Avantages de l’Achat en Nue-Propriété

L’achat de la nue-propriété peut se révéler une stratégie intéressante pour :
– se constituer un capital :
La nue-propriété permet d’acheter un bien à 40 à 75% de la valeur en pleine propriété avec la certitude que ce bien se valorisera au fil de temps sur 100% de sa valeur. Acheter la nue-propriété c’est s’assurer d’une plus-value constituée par le passage du temps.

– préparer sa retraite :
Acheter un bien immobilier en nue-propriété c’est s’assurer de disposer à terme d’un logement que vous pourrez habiter ou louer afin de vous constituer des revenus complémentaires.

Avantage Fiscaux de la nue-propriété

La nue-propriété est fiscalement intéressante car:

1. Dans certains cas, la nue-propriété n’entre pas dans la base taxable de l’ISF
2. En tant que nu-propriétaire vous ne percevez pas de loyers et ne payer donc pas d’impôt sur les revenus
3. En cas de revente après 15 ans de la nue-propriété ou de la pleine propriété, la plus-value est exonérée
4. le nu-propriétaire ne paie généralement pas la taxe foncière

Le barème légal pour calculer la valeur de la nue-propriété en et celle de l’usufruit est donné sur le site de l’administration fiscale.

Lexique du Viager


Viager Libre

L’acquéreur aura immédiatement la libre disposition, il pourra le louer ou l’habiter tout de suite. Le paiement se compose d’un montant payé au comptant (le bouquet) et d’une rente viagère.

En résumé, les avantages sont les suivant :

Pour le vendeur : avantages fiscaux importants car la rente est beaucoup moins imposée que les revenus locatifs.
Pour l’acheteur : il dipose d’un crédit vendeur et évite ainsi le coût du crédit.
Pour davantage d’informations sur le viager libre, cliquez ici.


Viager Occupé

Il s’agit d’une vente en viager où le vendeur (crédirentier) conserve le droit d’habiter dans son bien jusqu’à sa mort. Lors d’une vente en viager occupé, le vendeur se réserve le droit d’usage et d’habitation.

Il existe deux types de viager occupé : lorsque le vendeur ne conserve que le droit d’usage et lorsque le vendeur conserve l’usufruit.

Pour davantage d’information sur le viager occupé, cliquez ici.

Bouquet

C’est le montant payé lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le montant du bouquet est librement fixé entre les deux partis. Il est souvent égal à 30 % du montant de la valeur marchande du bien, mais ce n’est pas une règle.

Pour l’acheteur, le bouquet est un moyen de diminuer la rente mensuelle.

Pour le vendeur, il s’agit une garantie supplémentaire et un apport d’argent frais qu’il pourra utiliser comme bon lui semble.

Pour en savoir plus sur la détermination du bouquet, cliquez ici.

Crédirentier

Il s’agit du vendeur en viager. Le vendeur est appelé « crédirentier » car il est le créancier de la rente viagère. La rente est versée à l’acheteur, ou « débirentier ».

Débirentier

Il s’agit de l’acheteur en viager car il est redevable d’une rente au vendeur. Le débirentier paie généralement cette rente par virement bancaire.

Rente viagère

C’est le montant payé mensuellement par l’acheteur (débirentier) au vendeur (crédirentier). La rente peut porter sur une ou plusieurs têtes. La rente viagère est généralement indexée sur un indice de type INSEE et est revue annuellement.

Droit d’Usage et D’habitation

Il s’agit du droit d’utiliser le bien que le vendeur conserve durant toute sa vie ou pendant une durée limitée. Le vendeur a le droit de se loger lui-même, sa famille et ses proches.

Quelles sont les conditions d’annulation d’une vente en viager ?


Vous venez de signer l’acte de vente chez le notaire, bien content de l’investissement que vous venez de faire. Mais vous êtes-vous demandez si un contrat de vente en viager peut être annulé?

La condition principale d’annulation d’un contrat de vente en viager est l’absence d’aléa (hors non-paiement de la rente).

Tout d’abord, rappelons rapidement que lors d’une vente en viager, le vendeur (le crédirentier), en général une personne âgée, cède un bien à un acheteur (le débirentier) en échange d’un capital versé au jour de la vente (le bouquet) et d’une rente mensuelle versée jusqu’à la mort du vendeur (la rente viagère).

La vente en viager est par nature un contrat aléatoire, car le prix est versé en fonction d’un élément inconnu : la date de décès du vendeur.

La particularité du viager est que le coût d’acquisition est imprévisible, puisqu’il dépend de la mort du crédirentier.

En effet, c’est la survenance du décès du vendeur qui donne au viager son caractère aléatoire.

L’article 19764 du Code civil définit le contrat aléatoire comme » une convention réciproque dont les effets … dépendent d’un événement incertain ».

Le vendeur ne sait pas pendant combien de temps il va payer. Et, plus le décès du vendeur survient rapidement, plus l’acquéreur est gagnant. A l’inverse, face à un vendeur d’une longévité exceptionnelle, l’acquéreur paiera plus cher que la valeur.

Comment se caractérise l’absence d’aléa lors qu’une vente en viager ?

Absence d'aléa

Sans caractère aléatoire, le contrat de vente en viager est nul.

(i) L’imminence du décès du crédirentier.

La vente en viager est nulle lorsque le vendeur décède dans les 20 jours suivant la date de la vente d’une maladie dont il était atteint au moment de la vente (art. 1975 du Code civil). Peu importe si l’acheteur ignorait ou non l’existence de cette maladie.

En principe, le délai de 20 jours cours à compter du compromis de vente et non l’acte authentique.

Pour que le contrat de vente soit annulé, deux conditions doivent être réunies simultanément:

Le vendeur doit être décédé dans les 20 jours suivant la signature de l’acte.
Le vendeur doit être décédé d’une maladie dont il était atteint au moment de la vente. Un décès accidentel ne remet pas le contrat en cause.
Même si le décès intervient plus de 20 jours après la vente, les juges peuvent annuler la vente s’il est prouvé que l’acquéreur avait connaissance du décès imminent du vendeur

(ii) La rente viagère est anormalement basse

Une rente viagère anormalement basse car elle sera sanctionnée par l’absence de prix réel et sérieux. Si le contrat n’est pas équilibré, la vente sera annulée. Ceci intervient dans 2 cas :

Lorsque le montant de la rente est inférieur ou égal au montant du loyer que la propriété aurait rapporté.
Lorsque la rente semble constituer un prix dérisoire par rapport à la durée probable de versement.


(iii) Le vendeur est mort lors de la signature de l’acte

Oui, je sais, cela semble évident, mais le contrat de vente est également nul lorsque la rente est constituée sur la tête d’une personne déjà morte au jour du contrat (art. 1974 du Code civil). En effet, dans cette situation, il n’y a donc aucun aléa pour le vendeur.